Stuttgart, 28.03.2012 - "Gib dem Mietnomaden keine Chance!" Unter diesem Motto steht der Schutz von Vermietern vor Vermögensverlust und horrenden Kosten. Denn dass Vandalismus und Mietnomadentum hierzulande ganze Existenzen von Vermietern zerstören, wird von einer vorwiegend mieterfreundlichen Gesetzgebung und Gerichtsbarkeit nicht verhindert. Die Vorsorge durch die VSK Vermieterschutzkartei Deutschland schafft hier nun Sicherheit, in dem sie einen umfassenden Vermieterschutz für Immobilien-Vermögen bietet. Damit hält sie, was andere Dienstleister oft nur versprechen.
Der Branchenspezialist reagiert so auf den dringenden Bedarf unter Deutschlands Vermietern. Beginnend mit dem Bonitätscheck über den Vermieter-Rechtsschutz bis hin zur Mietausfallversicherung wird ein wirkungsvoller, durchgreifender Vermieterschutz von A-Z garantiert. Selbst bei der Adressermittlung von "Mietprellern" stehen die VSK-Experten Vermietern im Ernstfall tatkräftig zur Seite. So wird den Interessen der Vermieter von Wohneigentum gegenüber den Mieterinteressen zu Recht verholfen.
Für viele Vermieter ist es eine einfache, überzeugende Rechnung: 27 Euro für den Schutz ihrer Immobilie scheint erschwinglich, wenn man bedenkt, dass für Renovierung, Gerichtsvollzieher und Gerichtskosten ansonsten schnell 14.000 Euro als Schadenssumme zusammenkommen. Allein schon aus diesem Grund ist die VSK Vermieterschutzkartei Deutschland eine sinnvolle, zukunftsweisende Option für die persönliche Vermögenssicherheit von Vermietern. Zudem ist sie ebenfalls politisch wegweisend für Deutschlands Vermieter tätig und prägt beispielsweise durch einen politischen Forderungskatalog auch die Debatte in Berlin. Denn mehr Gerechtigkeit zwischen Vermietern und Mietern ist ein Ziel, das auch auf politischer Ebene verfolgt werden muss.
Vermieter können sich unter http://www.vermieterschutzkartei.de/ unverbindlich über die Dienstleistungen der VSK Vermieterschutzkartei Deutschland informieren oder ihr Anliegen direkt an info@vermieterschutzkartei.de per E-Mail übermitteln. Natürlich ist auch der direkte, unmittelbare Immobilienschutz verfügbar: Mit einer Mitgliedschaft bei der VSK Vermieterschutzkartei Deutschland sind Vermieter einfach und sekundenschnell zuverlässig geschützt. Denn es ist ihr gutes Recht, sich vor Mietnomaden effektiv zu schützen!
Weitere Informationen unter http://www.vermieterschutzkartei.de/
Presse-Kontakt:
VSK Vermieterschutzkartei Deutschland
GmbH & Co.KG
AP: Aleksander Rasic
Sigmaringer Str. 49
70567 Stuttgart
Email. info@vermieterschutzkartei.de
http://www.vermieterschutzkartei.de/
Freitag, 30. März 2012
Das Mietrecht ist am Wohnungsmangel schuld
Sicherlich mag auch der Rückzug des Bundes und der Länder aus der Wohnungsbauförderung dazu beigetragen haben, dass der Wohnungsbau so stark rückläufig ist. Die eigentliche Ursache hierfür ist aber meines Erachtens das derzeitige Mietrecht!
Es kann und darf doch wohl nicht sein, dass Mieter durch den Vermieter unkündbar sind! Das ist doch nichts anderes als die kalte Enteignung seines Eigentums. Er wird damit zum unbezahlten Hausmeister degradiert und zum Dummen, der für alle angerichteten Schäden aufzukommen hat.
Ein Mietrecht, das nahezu jeden Mieter berechtigt, aus allen möglichen Gründen und Scheingründen die Miete zu kürzen, oft für Ursachen, die auch für den Vermieter unabänderlich sind wie das Wetter, ist nicht dazu angetan, einen Investor zu bewegen, Wohnungen zu bauen, einfach deshalb, weil sie keine Rendite bringen, sondern eine Kapitalvernichtung bedeuten!
825 000 Wohnungen müssten in den nächsten fünf Jahren gebaut werden, aber ich frage mich, wer wird das tun bei diesem Mietrecht? Vor allem, wen schützt dieses Mietrecht eigentlich? Doch jene Mieter, die meinen, dass sie mit dem Mietvertrag die Berechtigung erworben haben, das Eigentum des Vermieters hemmungslos zu zerstören. Ordentliche Mieter, die sich nichts zuschulden kommen lassen und ihre Miete nebst Nebenkosten ordnungsgemäß bezahlen, wird schon niemand kündigen!
Wenn sich also am künftigen Wohnungsmangel etwas ändern soll, muss man erst das Mietrecht ändern, und zwar so, dass man solchen Vandalmietern nicht mehr auf Gedeih und Verderb ausgeliefert ist, sondern ihnen kündigen kann! Fristlose Kündigung muss wieder das werden, was das Wort sagt: ohne Frist! Gerichte müssen aufhören, nur immer im Sinne des Mieters zu urteilen, wollen sie nicht Gefahr laufen, dass es eines Tages keine Vermieter mehr gibt, gegen die sie ihre mieterfreundlichen Urteile verhängen können.
Es wird höchste Zeit, dass das anders wird, sonst fehlen 2017 nicht nur 825 000 Wohnungen, sondern noch erheblich mehr! Schon deshalb, weil die durch Vandalmieter ruinierten Wohnungen nicht wieder saniert werden, sondern auch noch vom Markt verschwinden. Erst wenn der Eigentümer auch wieder Herr in seinem Hause ist, werden sich wieder hinreichend Investoren finden für den Wohnungsbau.
Und wenn der Staat dann auch noch ein bisschen steuerlich zur Förderung beiträgt, wird Wohnungsnot nicht eintreten. Hans-J. Pook Reihenweg 6, Porta Westfalica
Es kann und darf doch wohl nicht sein, dass Mieter durch den Vermieter unkündbar sind! Das ist doch nichts anderes als die kalte Enteignung seines Eigentums. Er wird damit zum unbezahlten Hausmeister degradiert und zum Dummen, der für alle angerichteten Schäden aufzukommen hat.
Ein Mietrecht, das nahezu jeden Mieter berechtigt, aus allen möglichen Gründen und Scheingründen die Miete zu kürzen, oft für Ursachen, die auch für den Vermieter unabänderlich sind wie das Wetter, ist nicht dazu angetan, einen Investor zu bewegen, Wohnungen zu bauen, einfach deshalb, weil sie keine Rendite bringen, sondern eine Kapitalvernichtung bedeuten!
825 000 Wohnungen müssten in den nächsten fünf Jahren gebaut werden, aber ich frage mich, wer wird das tun bei diesem Mietrecht? Vor allem, wen schützt dieses Mietrecht eigentlich? Doch jene Mieter, die meinen, dass sie mit dem Mietvertrag die Berechtigung erworben haben, das Eigentum des Vermieters hemmungslos zu zerstören. Ordentliche Mieter, die sich nichts zuschulden kommen lassen und ihre Miete nebst Nebenkosten ordnungsgemäß bezahlen, wird schon niemand kündigen!
Wenn sich also am künftigen Wohnungsmangel etwas ändern soll, muss man erst das Mietrecht ändern, und zwar so, dass man solchen Vandalmietern nicht mehr auf Gedeih und Verderb ausgeliefert ist, sondern ihnen kündigen kann! Fristlose Kündigung muss wieder das werden, was das Wort sagt: ohne Frist! Gerichte müssen aufhören, nur immer im Sinne des Mieters zu urteilen, wollen sie nicht Gefahr laufen, dass es eines Tages keine Vermieter mehr gibt, gegen die sie ihre mieterfreundlichen Urteile verhängen können.
Es wird höchste Zeit, dass das anders wird, sonst fehlen 2017 nicht nur 825 000 Wohnungen, sondern noch erheblich mehr! Schon deshalb, weil die durch Vandalmieter ruinierten Wohnungen nicht wieder saniert werden, sondern auch noch vom Markt verschwinden. Erst wenn der Eigentümer auch wieder Herr in seinem Hause ist, werden sich wieder hinreichend Investoren finden für den Wohnungsbau.
Und wenn der Staat dann auch noch ein bisschen steuerlich zur Förderung beiträgt, wird Wohnungsnot nicht eintreten. Hans-J. Pook Reihenweg 6, Porta Westfalica
Donnerstag, 22. März 2012
Fast ein Viertel des Einkommens fließt in die Miete
Foto: DPA Union und FDP haben sich auf Änderungen beim Mietrecht verständigt. Foto: dpa/Archiv
Wiesbaden/Berlin - Eigentumswohnungen werden in Deutschland immer beliebter. Fast die Hälfte der 37 Millionen bewohnten Wohnungen nutzten die Eigentümer 2010 selbst.
Die Quote betrug 45,7 Prozent - 4,1 Prozentpunkte mehr als vier Jahre zuvor, wie das Statistische Bundesamt in Wiesbaden am Donnerstag mitteilte. Im Westen (ohne Berlin) waren es sogar 48,8 Prozent. Zugleich gab es insgesamt nicht nur mehr Wohnungen, sondern auch mehr Leerstände. Die Zahlen stammen aus der Haushaltsbefragung Mikrozensus.
Die Mieter werden stärker zur Kasse gebeten als vor vier Jahren - vor allem bei den Nebenkosten. Der Anteil ihrer Ausgaben für die Kaltmiete am Einkommen ist mit im Schnitt 22,5 Prozent konstant. Für Rentner und Alleinerziehende ist die Belastung aber deutlich größer: So ging 2010 in jedem dritten Rentnerhaushalt mehr als ein Drittel des Einkommens für die Kaltmiete drauf. Bei Alleinerziehenden war es - je nach Kinderzahl - ein gutes Viertel bis ein knappes Drittel.
Die Mieter bezahlten insgesamt im Durchschnitt kalt 6,37 Euro pro Quadratmeter im Monat und damit 43 Cent mehr als 2006. Die warmen Nebenkosten lagen 2010 bei 1,25 Euro je Quadratmeter. Die kalten Nebenkosten beziffern die Statistiker auf rund einen Euro.
Der Deutsche Mieterbund in Berlin weist darauf hin, dass die Stromkosten von 2005 bis 2010 aber um mehr als 30 Prozent gestiegen sind. Für Heizöl müssten die Mieter 34 Prozent mehr, für Fernwärme 25 Prozent und für Gas 20 Prozent mehr bezahlen, sagte Sprecher Ulrich Ropertz.
Bei der Miete gibt es außerdem erhebliche Unterschiede zwischen Ost und West sowie zwischen Ballungszentren und Land. In den alten Bundesländern kostete der gemietete Quadratmeter im Durchschnitt 6,51 Euro kalt (plus 46 Cent), in den neuen Ländern - inklusive Berlin 5,95 Euro (plus 35 Cent).
Im Schnitt bewohnte jeder Einwohner in Deutschland - ob Eigentümer oder Mieter - 45,2 Quadratmeter. Die meisten Wohnungen sind Zweipersonenhaushalte mit durchschnittlich gut 92 Quadratmetern. Rund 40,5 Millionen Wohnungen wurden 2010 gezählt - 676 000 oder 1,7 Prozent mehr als vier Jahre zuvor.
Etwa 3,5 Millionen davon waren unbewohnt. Damit erhöhte sich die Leerstandsquote innerhalb von vier Jahren von 8,0 auf 8,6 Prozent. Der Anstieg ist vor allem im Westen der Republik zu verorten, wo 7,8 Prozent der Wohnungen leer standen (plus ein Prozentpunkt). Im Osten war die Quote mit 11,5 Prozent zwar immer noch höher, aber nach zahlreichen Abrissen fast einen Prozentpunkt niedriger als 2006. (dpa)
Die Mieter werden stärker zur Kasse gebeten als vor vier Jahren - vor allem bei den Nebenkosten. Der Anteil ihrer Ausgaben für die Kaltmiete am Einkommen ist mit im Schnitt 22,5 Prozent konstant. Für Rentner und Alleinerziehende ist die Belastung aber deutlich größer: So ging 2010 in jedem dritten Rentnerhaushalt mehr als ein Drittel des Einkommens für die Kaltmiete drauf. Bei Alleinerziehenden war es - je nach Kinderzahl - ein gutes Viertel bis ein knappes Drittel.
Die Mieter bezahlten insgesamt im Durchschnitt kalt 6,37 Euro pro Quadratmeter im Monat und damit 43 Cent mehr als 2006. Die warmen Nebenkosten lagen 2010 bei 1,25 Euro je Quadratmeter. Die kalten Nebenkosten beziffern die Statistiker auf rund einen Euro.
Der Deutsche Mieterbund in Berlin weist darauf hin, dass die Stromkosten von 2005 bis 2010 aber um mehr als 30 Prozent gestiegen sind. Für Heizöl müssten die Mieter 34 Prozent mehr, für Fernwärme 25 Prozent und für Gas 20 Prozent mehr bezahlen, sagte Sprecher Ulrich Ropertz.
Bei der Miete gibt es außerdem erhebliche Unterschiede zwischen Ost und West sowie zwischen Ballungszentren und Land. In den alten Bundesländern kostete der gemietete Quadratmeter im Durchschnitt 6,51 Euro kalt (plus 46 Cent), in den neuen Ländern - inklusive Berlin 5,95 Euro (plus 35 Cent).
Im Schnitt bewohnte jeder Einwohner in Deutschland - ob Eigentümer oder Mieter - 45,2 Quadratmeter. Die meisten Wohnungen sind Zweipersonenhaushalte mit durchschnittlich gut 92 Quadratmetern. Rund 40,5 Millionen Wohnungen wurden 2010 gezählt - 676 000 oder 1,7 Prozent mehr als vier Jahre zuvor.
Etwa 3,5 Millionen davon waren unbewohnt. Damit erhöhte sich die Leerstandsquote innerhalb von vier Jahren von 8,0 auf 8,6 Prozent. Der Anstieg ist vor allem im Westen der Republik zu verorten, wo 7,8 Prozent der Wohnungen leer standen (plus ein Prozentpunkt). Im Osten war die Quote mit 11,5 Prozent zwar immer noch höher, aber nach zahlreichen Abrissen fast einen Prozentpunkt niedriger als 2006. (dpa)
Quelle:http://www.newsecho.de/zeitgeschehen/wirtschaft/4-B0U-N7ygg/wohnen-fast_ein_viertel_des_einkommens_fliesst_in_die_miete
Dienstag, 21. Februar 2012
Tendenz: Immer mehr Mietnomaden
Mehr und mehr Menschen im Amtsgerichtsbezirk Heidelberg treten als Mietnomaden auf. Gleichzeitig sank jedoch die Zahl der Privatinsolvenzen von 469 Personen im Jahr 2010 auf nur noch 423 Personen in 2011. Erheblich ist hingegen das Plus bei Zwangsräumungen, die meist mit einer Schuldnerermittlung einhergehen. 21,1 Prozent mehr Fälle wurden hier verzeichnet und betrafen vielfach nicht beglichene Mietschulden. Bei den Zwangsräumungen finden die Gerichtsvollzieher dann oft ein Bild der Verwüstung vor und können die Mietnomaden nicht oder nur schwer dingfest machen.
In manchen Fällen gehen die Mietnomaden sogar so weit, dass Zimmertüren herausgerissen und verbrannt werden. Die Kosten für den Vermieter gehen in die Tausende und können teilweise ganze Existenzen vernichten.
Ebenfalls ein Problem, das mit dem der Mietnomaden vergleichbar ist, sind die so genannten „Messies“. Hier handelt es sich um Personen, die die Wohnungen voller Müll zurücklassen, sodass ein Betreten teilweise nur noch mit Mundschutz möglich ist.
Quelle: http://detektiv.ag/calendar.php?action=show_event_details&event_id=628
In manchen Fällen gehen die Mietnomaden sogar so weit, dass Zimmertüren herausgerissen und verbrannt werden. Die Kosten für den Vermieter gehen in die Tausende und können teilweise ganze Existenzen vernichten.
Ebenfalls ein Problem, das mit dem der Mietnomaden vergleichbar ist, sind die so genannten „Messies“. Hier handelt es sich um Personen, die die Wohnungen voller Müll zurücklassen, sodass ein Betreten teilweise nur noch mit Mundschutz möglich ist.
Quelle: http://detektiv.ag/calendar.php?action=show_event_details&event_id=628
Mietnomaden: Was Vermieter tun können
Zwei Finger dick ist die Akte, die Herr P. aus Herten angelegt hat. Alles ist sorgfältig dokumentiert, vom Beginn des Mietverhältnisses bis zum extrem bitteren Ende desselben. „Genutzt hat es mir nichts“, resümiert der alte Herr. „Ich werde auf einem Schaden von 2000 Euro sitzenbleiben.“ P. wurde Opfer eines Mietnomaden – die Wohnung in seinem Recklinghäuser Mehrfamilienhaus gleicht einem Schlachtfeld.
Ein völlig verdreckter Teppichboden. Nackte Stromanschlüsse. Baumelnde Kabel. Ein total verkrustetes Kochfeld inmitten der demolierten Einbauküche. Eine zerstörte Holzempore im Schlafzimmer. Überquellende Aschenbecher, angeschimmeltes Geschirr, eine zur Bong umfunktionierte Colaflasche auf dem Wohnzimmertisch. Und Müll, überall Müll. „Das war ein Messie“, mutmaßt P. Es wird Zeit und Geld kosten, dieses Objekt – 50 Quadratmeter, rundum modernisiert – wieder bewohnbar zu machen. „Das Haus gehört mir seit 30 Jahren, und es ist sicherlich schon manches vorgefallen – aber so etwas habe ich noch nicht erlebt“, bestätigt P. verbittert.
Dabei hatte eigentlich alles ganz problemlos begonnen: Im März dieses Jahres fragte ein junger Mann bezüglich der Wohnung an. Dass er Hartz-IV-Empfänger war, stellte für Herrn P. kein Hindernis dar: „Das sagt ja erstmal nichts über den Menschen aus.“ Seine Tochter regelte alles in Sachen Mietvertrag; hinzu kam eine vom Mieter gewünschte Vereinbarung zur Übernahme der Einbauküche: „Die wollte er mir in Raten abbezahlen.“
In den ersten Monaten lief alles glatt, die Agentur für Arbeit überwies die 243 Euro Kaltmiete plus 65 Euro Nebenkosten. Dann blieben die Ratenzahlungen für die Küche aus. Und ab August kamen auch keine Mietzahlungen mehr. „Keine Ahnung, was der bei der Arbeitsagentur erzählt hat“, zuckt P. die Schultern. Mahnungen „verpufften“, Vor-Ort-Termine scheiterten – der Mieter war nicht erreichbar. „Zum Schluss wurden Strom und Gas vom Energieversorger gesperrt, weil natürlich auch hier keine Zahlungen eingingen “, sagt P. Die Folge: Der Säumige riss die Verplombung ab und stellte die Energieversorgung eigenmächtig wieder her. Ein Vorgang, der eindeutig strafbar ist – P. hatte endgültig genug.
Dabei hatte eigentlich alles ganz problemlos begonnen: Im März dieses Jahres fragte ein junger Mann bezüglich der Wohnung an. Dass er Hartz-IV-Empfänger war, stellte für Herrn P. kein Hindernis dar: „Das sagt ja erstmal nichts über den Menschen aus.“ Seine Tochter regelte alles in Sachen Mietvertrag; hinzu kam eine vom Mieter gewünschte Vereinbarung zur Übernahme der Einbauküche: „Die wollte er mir in Raten abbezahlen.“
In den ersten Monaten lief alles glatt, die Agentur für Arbeit überwies die 243 Euro Kaltmiete plus 65 Euro Nebenkosten. Dann blieben die Ratenzahlungen für die Küche aus. Und ab August kamen auch keine Mietzahlungen mehr. „Keine Ahnung, was der bei der Arbeitsagentur erzählt hat“, zuckt P. die Schultern. Mahnungen „verpufften“, Vor-Ort-Termine scheiterten – der Mieter war nicht erreichbar. „Zum Schluss wurden Strom und Gas vom Energieversorger gesperrt, weil natürlich auch hier keine Zahlungen eingingen “, sagt P. Die Folge: Der Säumige riss die Verplombung ab und stellte die Energieversorgung eigenmächtig wieder her. Ein Vorgang, der eindeutig strafbar ist – P. hatte endgültig genug.
Als er sich schließlich Zugang zur Wohnung verschaffte – durch eine Wohnungstür, die er aufgebrochen vorfand –, war der Mieter verschwunden. Zurückgelassen hatte er ein heilloses Chaos. „Das war ein echter Schock“, beschreibt P. die erste Begehung. Über die Polizei, die letztlich die neue Adresse ermittelte, erhielt der junge Mann umgehend eine Vorladung vor Gericht. Erschienen ist er erwartungsgemäß nicht.
„So sieht’s aus“, seufzt P. „Und klar ist ohnehin, dass man von solch einem Menschen keinerlei Schadenersatz wird erwarten können.“ Was ihm bleibt, ist die Kaution von 500 Euro. Den Rest muss er aus eigener Tasche zahlen. „Als Vermieter hat man quasi keine Rechte“, spricht P. eine inzwischen hinlänglich bekannte Tatsache aus. Denn der Hertener ist bei weitem kein Einzelfall.
Wie können sich Vermieter schützen? Der Berliner Eigentümerverband Haus & Grund geht von rund 15000 Mietnomaden aus, die auf dem deutschen Wohnungsmarkt auffällig werden. Klar, dass man diese schwarzen Schafe nicht beim ersten Ansehen erkennt. Und sind sie erst einmal eingezogen, kann man als Vermieter nicht mehr viel tun: Erst nach der zweiten ausgebliebenen Mietzahlung darf dem Mieter die Wohnung gekündigt werden. Auch darf der Vermieter erst jetzt auf Räumung der Wohnung klagen.
Und der Rechtsweg dauert oft unerträglich lange: Im Durchschnitt bekommen Vermieter einen Mietnomaden erst nach 22 Monaten aus der Wohnung – und zwar meist ohne finanzielle Entschädigung. Denn bei einem Mietnomaden ist in aller Regel nichts zu holen.
„So sieht’s aus“, seufzt P. „Und klar ist ohnehin, dass man von solch einem Menschen keinerlei Schadenersatz wird erwarten können.“ Was ihm bleibt, ist die Kaution von 500 Euro. Den Rest muss er aus eigener Tasche zahlen. „Als Vermieter hat man quasi keine Rechte“, spricht P. eine inzwischen hinlänglich bekannte Tatsache aus. Denn der Hertener ist bei weitem kein Einzelfall.
Wie können sich Vermieter schützen? Der Berliner Eigentümerverband Haus & Grund geht von rund 15000 Mietnomaden aus, die auf dem deutschen Wohnungsmarkt auffällig werden. Klar, dass man diese schwarzen Schafe nicht beim ersten Ansehen erkennt. Und sind sie erst einmal eingezogen, kann man als Vermieter nicht mehr viel tun: Erst nach der zweiten ausgebliebenen Mietzahlung darf dem Mieter die Wohnung gekündigt werden. Auch darf der Vermieter erst jetzt auf Räumung der Wohnung klagen.
Und der Rechtsweg dauert oft unerträglich lange: Im Durchschnitt bekommen Vermieter einen Mietnomaden erst nach 22 Monaten aus der Wohnung – und zwar meist ohne finanzielle Entschädigung. Denn bei einem Mietnomaden ist in aller Regel nichts zu holen.
Einen rundum wirksamen Schutz vor dem Schmarotzertum gibt es nicht. Dennoch können Vermieter einige Punkte beachten, mit deren Hilfe man zumindest einigen Fällen vorbeugen kann.
Chiffre-Verfahren verwenden Mietnomaden haben in aller Regel nicht viel Zeit, ein neues Domizil zu suchen, da sie meist schon direkt vor der Räumung der aktuellen Wohnung stehen. Die Suche über das Chiffre-Verfahren dauert ihnen von daher schlicht zu lange.
Filter vorschalten In Extremfällen kann es auch sinnvoll sein, eine Mietwohnung nicht in Zeitung und/oder Internet zu offerieren, sondern beispielsweise das Angebot der Personalabteilung eines großen Unternehmens zu melden. Hier ist die Zahlungsfähigkeit der potenziellen Kandidaten in aller Regel sichergestellt.
Nicht blenden lassen Der potenzielle Mieter fährt im teuren Wagen und schickem Zwirn vor? Das kann, muss aber auf kein entsprechendes Einkommen hinweisen. Tragkräftige Belege über Job und bisherige Wohnverhältnisse gehören unbedingt dazu.
Chiffre-Verfahren verwenden Mietnomaden haben in aller Regel nicht viel Zeit, ein neues Domizil zu suchen, da sie meist schon direkt vor der Räumung der aktuellen Wohnung stehen. Die Suche über das Chiffre-Verfahren dauert ihnen von daher schlicht zu lange.
Filter vorschalten In Extremfällen kann es auch sinnvoll sein, eine Mietwohnung nicht in Zeitung und/oder Internet zu offerieren, sondern beispielsweise das Angebot der Personalabteilung eines großen Unternehmens zu melden. Hier ist die Zahlungsfähigkeit der potenziellen Kandidaten in aller Regel sichergestellt.
Nicht blenden lassen Der potenzielle Mieter fährt im teuren Wagen und schickem Zwirn vor? Das kann, muss aber auf kein entsprechendes Einkommen hinweisen. Tragkräftige Belege über Job und bisherige Wohnverhältnisse gehören unbedingt dazu.
Unterlagen sorgfältig prüfen Und auch hier ist Vorsicht geboten: Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheide oder Kontoauszüge sind heutzutage leicht zu fälschen. Vermieter sollten sorgfältig prüfen, ob etwa alle Steuernummern übereinstimmen, die Steuerklasse plausibel ist und der Kandidat tatsächlich bei dem angegebenen Unternehmen arbeitet.
Auch eine Schufa-Selbstauskunft sollte eingefordert werden, um sich vorab über die Zahlungsfähigkeit des Mietinteressenten zu informieren.
Bei Hartz-IV-Empfängern wird die Miete nicht unbedingt von der Arbeitsagentur direkt überwiesen, in vielen Fällen läuft die Zahlung über den Mieter. Hier sind vorab die Verhältnisse zu klären.
Allerdings kann es auch bei einer direkten Zahlung vom Amt zu Missbrauch kommen, wie unser Beispiel zeigt. Dieses sollte bei Unregelmäßigkeiten umgehend informiert werden.
Mit Vorvermieter sprechen Ein Gespräch mit dem letzten Vermieter des Kandidaten kann durchaus sinnvoll sein. Vorsicht ist dagegen bei ehemaligen Nachbarn geboten, denn diese wollen den Mietnomaden von nebenan oft einfach nur loswerden und bleiben deshalb nicht unbedingt bei der Wahrheit.
Auch eine Schufa-Selbstauskunft sollte eingefordert werden, um sich vorab über die Zahlungsfähigkeit des Mietinteressenten zu informieren.
Bei Hartz-IV-Empfängern wird die Miete nicht unbedingt von der Arbeitsagentur direkt überwiesen, in vielen Fällen läuft die Zahlung über den Mieter. Hier sind vorab die Verhältnisse zu klären.
Allerdings kann es auch bei einer direkten Zahlung vom Amt zu Missbrauch kommen, wie unser Beispiel zeigt. Dieses sollte bei Unregelmäßigkeiten umgehend informiert werden.
Mit Vorvermieter sprechen Ein Gespräch mit dem letzten Vermieter des Kandidaten kann durchaus sinnvoll sein. Vorsicht ist dagegen bei ehemaligen Nachbarn geboten, denn diese wollen den Mietnomaden von nebenan oft einfach nur loswerden und bleiben deshalb nicht unbedingt bei der Wahrheit.
Auf Kaution bestehen Der Bewerber bittet den Vermieter, wegen vorübergehender finanzieller Engpässe auf die Kaution zu verzichten? Das sollte von vornherein ein Ausschlusskriterium sein!
Schlüssel erst nach Vertrag und Zahlung übergeben Da viele Mietnomaden gar nicht die Absicht haben, überhaupt jemals etwas für die Wohnung zu bezahlen, sollte beim Vermieter die eiserne Regel gelten: Erst schriftlicher Mietvertrag plus erste Miete plus Kaution (bzw. Kautionsrate), danach gibt’s den Schlüssel. Auch wenn der Anwärter argumentiert, er wolle schon einmal mit dem Renovieren beginnen, sollte man konsequent bleiben.
Versicherung abschließen Der Schaden durch Mietnomaden kann schnell in den fünfstelligen Bereich gehen. Eine Mietausfallversicherung ist deshalb eine durchaus sinnvolle Investition.
Datenbanken nutzen Im Internet gibt es mittlerweile (kostenpflichtige) Datenbanken, die Vermieter nutzen und sich somit vor schwarzen Schafen schützen – etwa die Deutsche Mieter-Datenbank (www.demda.de).
Hier ist allerdings auf geltendes Recht zu achten: Das Datenschutzgesetz sieht vor, dass in diese Datenbanken nur „objektive Negativmerkmale“ aufgenommen werden dürfen. Im Klartext: Gegen den Mieter muss ein Vollstreckungsbescheid wegen Mietschulden ergangen sein. Außerdem muss der Vermieter den Mieter vor Abschluss des Vertrages darauf hinweisen, dass er ihn bei Vertragsbruch in die Warndatei eintragen lässt. Das heißt, dass eine solche Datenbank immer nur vor einer Teilgruppe des Mietnomadentums warnen kann.
Und wenn der Mietnomade bereits drin ist? Viele Vermieter beschäftigen sich mit dem Thema erst, wenn’s zu spät ist – sprich, wenn der Mietnomade bereits die Wohnung bezogen hat. Und dann steht meist ein zäher Kampf bevor: Mietnomaden sind meist sehr gerissen und wehren sich mit allen Mitteln dagegen, die Wohnung verlassen zu müssen. Dennoch sollten Vermieter umgehend handeln.
Schlüssel erst nach Vertrag und Zahlung übergeben Da viele Mietnomaden gar nicht die Absicht haben, überhaupt jemals etwas für die Wohnung zu bezahlen, sollte beim Vermieter die eiserne Regel gelten: Erst schriftlicher Mietvertrag plus erste Miete plus Kaution (bzw. Kautionsrate), danach gibt’s den Schlüssel. Auch wenn der Anwärter argumentiert, er wolle schon einmal mit dem Renovieren beginnen, sollte man konsequent bleiben.
Versicherung abschließen Der Schaden durch Mietnomaden kann schnell in den fünfstelligen Bereich gehen. Eine Mietausfallversicherung ist deshalb eine durchaus sinnvolle Investition.
Datenbanken nutzen Im Internet gibt es mittlerweile (kostenpflichtige) Datenbanken, die Vermieter nutzen und sich somit vor schwarzen Schafen schützen – etwa die Deutsche Mieter-Datenbank (www.demda.de).
Hier ist allerdings auf geltendes Recht zu achten: Das Datenschutzgesetz sieht vor, dass in diese Datenbanken nur „objektive Negativmerkmale“ aufgenommen werden dürfen. Im Klartext: Gegen den Mieter muss ein Vollstreckungsbescheid wegen Mietschulden ergangen sein. Außerdem muss der Vermieter den Mieter vor Abschluss des Vertrages darauf hinweisen, dass er ihn bei Vertragsbruch in die Warndatei eintragen lässt. Das heißt, dass eine solche Datenbank immer nur vor einer Teilgruppe des Mietnomadentums warnen kann.
Und wenn der Mietnomade bereits drin ist? Viele Vermieter beschäftigen sich mit dem Thema erst, wenn’s zu spät ist – sprich, wenn der Mietnomade bereits die Wohnung bezogen hat. Und dann steht meist ein zäher Kampf bevor: Mietnomaden sind meist sehr gerissen und wehren sich mit allen Mitteln dagegen, die Wohnung verlassen zu müssen. Dennoch sollten Vermieter umgehend handeln.
Fristlose Kündigung Nach der zweiten ausgebliebenen Mietzahlung sollte dem Mieter ohne Mahnung der Vertrag fristlos gekündigt werden. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen, als Grund die Rückstände bei der Mietzahlung genannt werden. Das Ganze sollte via Einschreiben mit Rückschein, über einen Boten oder per Gerichtsvollzieher zugestellt werden.
In der schriftlichen Kündigung muss der Vermieter auch einer Weiterführung des Mietverhältnisses nach dem in der Kündigung genannten Räumungstermin widersprechen – ansonsten ist es möglich, dass der Mietnomade das Mietverhältnis einfach weiterführt. Wenn er dann auch noch seine bisherigen Mietrückstände ausgleicht, wird die Kündigung unwirksam. Aus diesem Grund ist es wichtig, dass der Vermieter zu der fristlosen auch eine ordentliche Kündigung erstellt. Dann muss der Mieter trotz Ausgleichs der Mietrückstände die Wohnung zum festgelegten Termin räumen.
Auf Räumung klagen Zieht der Mieter nicht freiwillig aus, sollte der Vermieter auf Räumung klagen, ein Räumungsurteil erstreiten und vollstrecken lassen. Meist kommt es jetzt zu Verzögerungstaktiken seitens des Mieters wie Vertröstung, die Klage über angebliche Mängel in der Wohnung, vermeintliche Bankfehler, nicht erhaltene Schreiben oder ähnliches. Hier ist Hartnäckigkeit gefragt.
Fakt ist leider, dass eine Räumungsklage in der Regel nicht nur langwierig, sondern für den Vermieter auch kostspielig ist.
Nicht eigenmächtig handeln Eigenmächtiges Handeln des Vermieters – etwa Strom, Gas oder Wasser abstellen, Schlösser austauschen, die Wohnung heimlich ausräumen oder einen „Entmietungsservice“ einschalten – stellt einen Straftatbestand dar und führt in der Regel zu einer Anzeige.
Traurige Tatsache bleibt, dass dem Vermieter im Grunde keine Möglichkeiten bleiben, den Auszug des ungeliebten Wohnungsinsassen zu beschleunigen. Auch den finanziellen Schaden muss er in aller Regel selbst stemmen. Deshalb gilt unbedingt: Augen auf bei der Mieterwahl!
Quelle: http://www.vestimmo.de/q/-themen/ratgeber/wp_70/wp_39762/Mietnomaden-Was-Vermieter-tun-koennen
In der schriftlichen Kündigung muss der Vermieter auch einer Weiterführung des Mietverhältnisses nach dem in der Kündigung genannten Räumungstermin widersprechen – ansonsten ist es möglich, dass der Mietnomade das Mietverhältnis einfach weiterführt. Wenn er dann auch noch seine bisherigen Mietrückstände ausgleicht, wird die Kündigung unwirksam. Aus diesem Grund ist es wichtig, dass der Vermieter zu der fristlosen auch eine ordentliche Kündigung erstellt. Dann muss der Mieter trotz Ausgleichs der Mietrückstände die Wohnung zum festgelegten Termin räumen.
Auf Räumung klagen Zieht der Mieter nicht freiwillig aus, sollte der Vermieter auf Räumung klagen, ein Räumungsurteil erstreiten und vollstrecken lassen. Meist kommt es jetzt zu Verzögerungstaktiken seitens des Mieters wie Vertröstung, die Klage über angebliche Mängel in der Wohnung, vermeintliche Bankfehler, nicht erhaltene Schreiben oder ähnliches. Hier ist Hartnäckigkeit gefragt.
Fakt ist leider, dass eine Räumungsklage in der Regel nicht nur langwierig, sondern für den Vermieter auch kostspielig ist.
Nicht eigenmächtig handeln Eigenmächtiges Handeln des Vermieters – etwa Strom, Gas oder Wasser abstellen, Schlösser austauschen, die Wohnung heimlich ausräumen oder einen „Entmietungsservice“ einschalten – stellt einen Straftatbestand dar und führt in der Regel zu einer Anzeige.
Traurige Tatsache bleibt, dass dem Vermieter im Grunde keine Möglichkeiten bleiben, den Auszug des ungeliebten Wohnungsinsassen zu beschleunigen. Auch den finanziellen Schaden muss er in aller Regel selbst stemmen. Deshalb gilt unbedingt: Augen auf bei der Mieterwahl!
Quelle: http://www.vestimmo.de/q/-themen/ratgeber/wp_70/wp_39762/Mietnomaden-Was-Vermieter-tun-koennen
Freitag, 17. Februar 2012
Mietnomaden haben es in Hamburg jetzt schwerer
Bislang hatten Mietpreller leichtes Spiel, wenn sie eine Zwangsräumung verhindern wollten. Es genügte, dem Gerichtsvollzieher einen Untermietvertrag zu präsentieren. Weil Vermieter laut Grundsatzurteil des Bundesgerichtshofs (BGH) Räumungstitel nur gegen im Urteil genannte Personen vollstrecken dürfen, blieben plötzlich aufgetauchte neue Untermieter bis zur Erlangung eines separaten Räumungstitels verschont - und die Wohnung damit blockiert.
Nun jedoch hat das Landgericht Hamburg (Az. 316 T 72/11) einen wichtigen Beschluss erlassen, der die Position von Vermietern stärkt. Demnach genügt es nicht, einen nur pro forma unterzeichneten Untermietvertrag vorzuweisen - der Untermieter muss auch tatsächlich in der Wohnung leben. Das jedoch war im verhandelten Fall, der eine Fünf-Zimmer-Luxuswohnung im Stadtteil Wellingsbüttel (Monatsmiete 2730 Euro) betraf, anders. Der Hauptmieter, der ohne Anwalts- und Gerichtskosten bereits mehr als 25 000 Euro schuldig war, versuchte die Räumung zu verhindern, indem er mit seinem Sohn - der nachweislich nie in der Wohnung lebte - einen Untermietvertrag schloss. Der Gerichtsvollzieher stoppte daraufhin die Räumung, und auch eine Beschwerde des Vermieters beim Amtsgericht Barmbek blieb zunächst ohne Erfolg. Erst das Landgericht entschied, dass "allein aus der Vorlage des Untermietvertrages kein schutzwürdiges Interesse des Räumungsschuldners an der Verhinderung der Zwangsvollstreckung zu erkennen" sei. Die Wohnung durfte geräumt werden. Ricarda Breiholdt, Fachanwältin für Immobilienrecht, betont die wirtschaftliche Bedeutung dieser Entscheidung für betroffene Vermieter: "Sie müssen jetzt nicht noch weitere teure Räumungs- und Zwangsvollstreckungsverfahren mit unabsehbaren Kosten anstrengen. Der Trick mit der Vorlage von Untermietverträgen funktioniert nicht mehr."
Quelle: http://www.abendblatt.de/ratgeber/wohnen/article2136610/Mietnomaden-haben-es-in-Hamburg-jetzt-schwerer.html
Donnerstag, 16. Februar 2012
Mietkaution muss sicher angelegt werden
Bremen (RPO). Vermieter müssen die vom Mieter geleistete Kaution sicher bei einer Bank anlegen. Dies müssen sie ihren Mietern nachweisen können. Andernfalls haben die Mieter das Recht, die laufenden Mietzahlungen bis zur Höhe der eingezahlten Kaution zurückzubehalten, entschied das Amtsgericht Bremen (Az.: 10 C 33/11), wie die Zeitschrift "Wohnungswirtschaft und Mietrecht" (Ausgabe 1/2012) berichtet.
In dem verhandelten Fall hatten Mieter schriftlich um Auskunft über die ordnungsgemäße Anlage der Mietkaution gebeten. Die Vermieterin schickte ihnen daraufhin eine Kontobestätigung. Als Kontoinhaber wurde jedoch die Vermieterin genannt. Daraufhin behielten die Mieter zwei Monatsmieten zurück.
Zu Recht, wie die Richter entschieden. Denn die Mietkaution müsse getrennt von dem Vermögen der Vermieter angelegt werden. Das habe die Vermieterin hier aber nicht nachweisen können. Die vorgelegte Kontobestätigung, in der allein die Vermieterin als Kontoinhaberin genannt wird, genüge den Anforderungen nicht.
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Mittwoch, 8. Februar 2012
Immer mehr Mietnomaden und Messies
| Wenn Gerichtsvollzieher die Wohnung eines Mietnomaden oder Messies räumen müssen, erwartet sie oft ein Chaos. Bilder: dpa/zg |
Immer mehr Mietnomaden und Messies
Heidelberg. Die Armut im Bezirk des Heidelberger Amtsgerichts steigt: "Wir haben zwar weniger Verbraucherinsolvenzen und nur leicht steigende Zahlen bei den Firmen, aber dafür mehr Zwangsvollstreckungen, was bedeutet, dass es tatsächlich mehr arme Menschen gibt", berichtet Direktorin Jutta Kretz. Waren es 2010 noch 469 Privatpersonen, die den Weg in die freiwillige Schuldenregulierung gewählt haben, taten das 2011 nur noch 423. Bei den Firmen seien die Fälle leicht von 371 auf 373 gestiegen.
Ein deutliches Plus - 21,1 Prozent - verzeichnet die Behörde dagegen bei den Zwangsvollstreckungen - wie Räumungen wegen Mietschulden, Pfändungen oder Versteigerungen. Dabei mache ein unangenehmer Trend den Gerichtsvollziehern zu schaffen: "Die meisten Zwangsräumungen sind Entrümpelungen, weil die Betroffenen alles Wertvolle mitnehmen und nur einen Berg von Müll hinterlassen", betont Kretz. So böte sich den Amtspersonen immer öfter ein Bild der Verwüstung und Verwahrlosung.
Vermieter bleibt auf Kosten sitzen
"Es gibt immer mehr Mietnomaden, die sogar die Zimmertüren herausreißen und mitten im Wohnzimmer daraus ein Lagerfeuer machen, weil es ihnen völlig egal ist, wie die Wohnung nach ihrem Auszug aussieht", berichtet die Leiterin der Zivilabteilung, Susanne Puhl. Für den Eigentümer seien Zwangsräumungen meistens eine teure Angelegenheit: "Wenn der Mieter zahlungsunfähig ist, dann bleiben die rund 4000 Euro Kosten für die Räumung am Vermieter hängen", erklärt sie. Sollte der Nomade Dinge zurücklassen, die von einem gewissen Wert seien, so müsse sie der Hauseigentümer auf seine Kosten einlagern lassen. Nebenbei machten die sogenannten "Messies" den 17 Gerichtsvollziehern das Leben schwer: Manche Apartments könnten die Beamten nur mit Mundschutz betreten.Firmenpleiten waren 2011 laut Kretz rückläufig, dennoch verloren viele Menschen ihren Arbeitsplatz. Das größte Verfahren sei die Zahlungsunfähigkeit des SRH Fachkrankenhauses in Neckargemünd gewesen. "Zunächst sah es so aus, als könnte das Krankenhaus - wenn auch in anderer Form - weitergeführt werden. Da in der entscheidenden Besprechung aber keine Einigung innerhalb des SRH Verbundes erzielt werden konnte, findet nun die Liquidation statt, von der 81 Arbeitnehmer betroffen sind", so die Direktorin.
Abgeschlossen wurde das Insolvenzverfahren über das Autohaus Kocher. Hier sei eine bereits weit fortgeschrittene Sanierung dieses Traditionsunternehmens bedauerlicherweise an der Kooperationsbereitschaft einer Gläubigerin gescheitert. "Obwohl ein namhaftes Autohaus ernsthaft an der Übernahme des Geschäftsbetriebs einschließlich aller Arbeitnehmer interessiert war, verloren 65 Beschäftigte ihren Arbeitsplatz", erläutert Kretz, die den Bereich Insolvenzen leitet.
Mit der Helmstätter Herrenhaus GmbH & Co. KG - der Betreiberin des bekannten Edelrestaurants in Handschuhsheim - musste nun ein weiteres Traditionsunternehmen seine Zahlungsunfähigkeit vermelden. "Zum Zeitpunkt der Antragstellung waren 15 Menschen dort beschäftigt." Zehn Lehrkräfte verloren bei der Insolvenz der Sprachenschule des Englischen Instituts ihren Job. "Die Grundschule und das Gymnasium des Instituts sind davon übrigens nicht betroffen", betont Kretz.
Die vielen Rückrufaktionen von Toyota seien dem Heidelberger Händler Heiler zum Verhängnis geworden, glücklicherweise seien die elf Mitarbeiter vom Käufer übernommen worden. Weil das Kreuzfahrtunternehmen "Costa Crocière" im Ausland einen billigeren Drucker gefunden hatte, brachen der Sandhausener Druckerei Stutz & Kätsch Aufträge und Einnahmen weg, was im Oktober zur Zahlungsunfähigkeit führte und 31 Menschen um ihren Lebensunterhalt brachte. "Immer wieder gehen alteingesessene mittelständische Betriebe bankrott, weil sie dem Druck der Discounter nicht gewachsen sind", berichtet Kretz. So geschehen bei der Bäckerei Krotz in Angelbachtal. Das Stammhaus und die sieben Filialen mussten schließen, und 35 Mitarbeiter standen ohne Job da.
Erfolgreich seien die Verhandlungen im Fall der Heidelberger Firma "Das Pflegenetz - Ambulanter Pflegedienst" verlaufen, die in Zusammenarbeit mit der Universitätsklinik chronisch kranke Kinder betreut. "Erfreulicherweise konnte der Betrieb mit denselben Mitarbeitern normal weiterlaufen, was für die betroffenen Patienten immens wichtig war", so die Direktorin.
Mittwoch, 1. Februar 2012
Üble Nachrede: Vermieter kann Mieter fristlos kündigen
Verleumdung des Vermieters kann zur Kündigung führen (Quelle: dpa)
Der Mieter hat viele Rechte und der Vermieter viele Pflichten? Kündigung geht nur schwer? Nicht, wenn sich der Mieter im Ton vergreift und gegen den Vermieter hetzt. Damit riskiert man eine fristlose Kündigung.
Üble Nachrede könne für den Vermieter ein Grund sein, das Mietverhältnis fristlos zu beenden, befand das Landgericht Potsdam (Az.: 4 S 193/10), wie die Zeitschrift "Das Grundeigentum" (Heft 1/2012) des Eigentümerverbandes Haus & Grund berichtet.
Mieterin schwärzte den Vermieter an
In dem Fall hatte sich die Mieterin eines Einfamilienhauses mit ihrem Vermieter über die Nutzbarkeit des Gartens gestritten. Im Zuge dieser Auseinandersetzung äußerte sie sich unangemessen über ihren Vermieter, der sie daraufhin abmahnte. Nachdem die Frau ihren Vermieter dann noch bei dessen Bank angeschwärzt hatte, kündigte er den Mietvertrag fristlos.
Die Richter am Landgericht bestätigten das Räumungsurteil der vorhergehenden Instanz. Denn die Mieterin habe ihren Vermieter grundlos und ohne nähere Gewissheit über dessen Vermögenslage bei seiner Bank in Verruf bringen wollen. Der Anlass - der Streit über den Garten - sei kein nachvollziehbarer Rechtfertigungsgrund.
Donnerstag, 26. Januar 2012
Mietrecht: 10 Dinge, die Sie zum Thema Kündigung wissen sollten
"My home is my castle!": So sehen es nicht nur Burgbesitzer, auch der Mieter hat solche Gefühle. Wann muss er sich trotzdem eine Kündigung gefallen lassen und das Feld - will sagen, die angemietet Wohnung - auf Wunsch des Vermieters räumen? Hier einige wichtige Infos zur mietrechtlichen Kündigung.
Das Mietrecht enthält, ähnlich wie das Arbeitsrecht, teilweise mehr als den berühmten "Tropfen sozialen Öls", den Otto v. Gierke für das BGB forderte. Mieter sind in vieler Hinsicht stark geschützt in ihrem Heim.
Trotzdem muss der Vermieter nicht dulden, dass er über das Vermieten verarmt. Wenn es sich wirklich nicht rechnet oder der Mieter allzu säumig mit der Erfüllung seiner Verpflichtungen ist, dann darf gekündigt werden.
- Bei Geld hört nicht nur die Freundschaft, sondern oft auch das Mietverhältnis auf ...
Zahlt der Mieter die Miete wiederholt und trotz Abmahnung zu spät, kann dies den Vermieter berechtigen, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen (BGH, Urteil v. 14.9.2011, VIII ZR 301/10) Mehr...
Dauerhaft unpünktliche Mietzahlung ist jedenfalls ein Kündigungsgrund
Zahlt der Mieter die Miete dauerhaft und wiederholt zu spät, obwohl ihn der Vermieter zur pünktlichen Zahlung aufgefordert hat, kann der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen (BGH, Urteil v. 1.6.2011, VIII ZR 91/10) Mehr...
Durch die geplante Mietrechtsreform soll die Nichtzahlung der Kaution zum Grund für eine fristlose Kündigung werden.
...es darf nur nicht zu lange gezaudert werden
Fristlose Kündigung wegen nicht gezahlter Kaution, Vermieter muss zügig handeln
Die Nichtzahlung der Kaution kann die fristlose Kündigung eines gewerblichen Mietverhältnisses rechtfertigen. Der Vermieter darf mit der Kündigung aber nicht zu lange zuwarten (OLG Koblenz, Beschluss v. 5.5.2011, 2 U 793/10) Mehr...
- Wenn das Vermieten unrentabel wird ...
Ein Mietvertrag kann gekündigt werden, wenn eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks anders nicht möglich ist. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter die Immobilie im vermieteten und unrentablen Zustand erworben hat (BGH, Urteil v. 8.6.2011, VIII ZR 226/09) Mehr...
...darf der Vermieter einen neuen Anlauf wagen - auch ohne den Mieter
Vermieter kann für Neubau kündigen
Der Vermieter kann ein berechtigtes Interesse an einer Kündigung eines Wohnraummietvertrags haben, wenn er anstelle einer völlig veralteten Siedlung moderne Mietwohnungen errichten will (BGH, Urteil v. 9.2.2011, VIII ZR 155/10) Mehr...
- Eigener Herd ist Goldes wert: Eigenbedarf
Onkel und Tanten
Keine überspannten Anforderungen an den Verwandtschaftsgrad
Neuerdings ist eine Kündigung auch zugunsten von Nichten und Neffen möglich (BGH, Urteil v 27.01.2010, VIII ZR 159/09), ohne dass es auf eine tatsächliche Nähe der persönlichen Beziehung ankäme. Die Kündigung zu Gunsten von Cousins und Cousinen bzw. Schwägern und Schwägerinnen erfordert laut BGH jedoch die Darlegung einer persönlich engen Bindung bzw. die Erläuterung der „moralischen Verpflichtung des Vermieters“, diesen Personen die Wohnung zu überlassen (BGH, Urteil v 10.11.2009, VIII ZR 247/08) Mehr...
Keine überspannten Anforderungen an Eigenbedarfskündigung
Für die Begründung einer Kündigung wegen Eigenbedarfs reicht es aus, dass der Vermieter die Person bezeichnet, für die er die Wohnung benötigt, und deren Interesse an der Erlangung der Wohnung darlegt (BGH, Urteil v. 6.7.2011, VIII ZR 317/10) Mehr ...
Wenn der Vermieter mit Eigenbedarf ein(e) Gesellschaft(er) ist
BGH zur mietrechtlichen Kündigung: Eigenbedarf für Neu-Gesellschafter möglich
Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann ein Mietverhältnis auch wegen Eigenbedarfs von Gesellschaftern kündigen, die erst nach Abschluss des Mietvertrags in die Gesellschaft eingetreten sind. Die bisherige anderslautende Rechtsprechung gibt der BGH ausdrücklich auf (BGH, Urteil v. 23.11.2011, VIII ZR 74/11) Mehr...
BGH: Kein Eigenbedarf für OHG und KG
Eine Personenhandelsgesellschaft kann, anders als eine GbR-Gesellschaft, ein Mietverhältnis über Wohnraum nicht wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter kündigen (BGH, Urteil v. 15.12.2010, VIII ZR 210/10) Mehr...
Hinweis: Die geplante Mietrechtsreform sieht eine erschwerte Kündigung bei Erwerb vermieteter Wohnimmobilien durch Gesellschaften oder Personenmehrheiten vor.
- Grenz- und Sonderfälle
unehrlicher Mieter
Täuschung über Schadensursache kann Kündigung des Mietvertrags rechtfertigen
Macht der Mieter gegenüber dem Vermieter über die Ursache eines Schadens an der Mietsache falsche Angaben, kann dies den Vermieter dazu berechtigen, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, weil das Vertrauensverhältnis der Vertragsparteien durch die Falschangabe zerrüttet ist (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 21.3.2011, 24 U 102/10) Mehr…
Haarspalterei
Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung kann rechtsmissbräuchlich sein
Wenn ein Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung rechtzeitig erbeten hat und der Vermieter zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet ist, kann der Vermieter das Mietverhältnis nicht kündigen (BGH, Urteil v. 2.2.2011, VIII ZR 74/10) Mehr ...
Hintergrund: Grundsätzlich ist der Mieter nicht berechtigt, ohne Erlaubnis des Vermieters den Gebrauch der gemieteten Sache einem Dritten zu überlassen, insbesondere die Sache weiterzuvermieten.
Wenn der Vermieter zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet war und er durch seine Weigerung selbst gegen den Mietvertrag verstoßen hat, ist die Kündigung rechtsmissbräuchlich und daher unwirksam.
Bestandsschutz für Mietvertrag steinalter Mieterin
Eigenbedarf: Keine Kündigung von 99-jähriger Mieterin nach 40 Jahren
Lebt ein hochbetagter Mieter bereits seit mehreren Jahrzehnten in derselben Wohnung, kann einer Eigenbedarfskündigung ein besonderer Härtegrund entgegenstehen. Einen alten Baum soll man schließlich nicht umpflanzen... (LG Bonn, Beschluss v. 8.10.2010, 6 S 130/10) Mehr...
- Gekündigt ist noch nicht draußen: die Räumungsfrist
Räumungsfrist des Mieters bei fristloser Kündigung: (k)ein Dach über dem Kopf?
Besonders wichtig ist die Einhaltung dieser Frist für die Kostenlast in einem möglichen Räumungsprozess. Der Vermieter kann sich mit eine übereilten Räumungsklage sondt kostenmäßig vergaloppieren Mehr...
- Anwaltskosten
BGH: Kein Ersatz von Anwaltskosten trotz formell unwirksamer Kündigung
Erklärt der Vermieter einer Wohnung die Kündigung ohne die erforderliche Begründung, kann der Mieter aus dem Fehlen der Begründung keinen Anspruch auf Ersatz von Anwaltskosten herleiten, die ihm für die Zurückweisung der Kündigung entstanden sind. Den Vermieter trifft gegenüber dem Mieter keine vertragliche Nebenpflicht, bei Ausspruch einer ordentlichen Kündigung deren formelle Voraussetzungen zu beachten (BGH, Urteil v. 15.12.2010, VIII ZR 9/10) Mehr ...
Kein Ersatz der Anwaltskosten bei vorformulierter Kündigung des Mietverhältnisses
Ein großer gewerblicher Vermieter (hier: Die Deutsche Annington, Europas größter Vermieter mit etwa 220.000 vermieteten oder verwalteten Wohnungen), der für eine Kündigung mit Räumungsaufforderung ein weitgehend vorformuliertes Muster benutzt, hat keinen Anspruch auf Ersatz der Anwaltskosten sitzen. Er hat entsprechende Kenntnisse und das notwendige Know-how, um selbst die Kündigung auszusprechen und die Räumung zu verlangen (LG Gießen Beschluss v. 13.10.2009, 1 S 71/09) Mehr…
Fazit: 10 Gebote zur mietrechtlichen Kündigung
- Hartnäckig unpünktliche Mietzahlung berechtigt zur fristlosen Kündigung.
- Hartnäckige Verweigerung der Kautionszahlung auch.
- Allerdings darf der Vermieter nicht zu lange damit warten.
- Wenn angemessene wirtschaftliche Verwertung nicht möglich ist, darf der Vermieter dem Mieter kündigen, z.B. um einen Neubau auf dem vermieteten Grundstück zu errichte.
- Wenn der Vermieter die Mietsache für sich oder Angehörige braucht, darf er dem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen, die Verwandschaft muss nicht übertrieben eng, sollte aber zumindest innig sein. Gut auch, wenn der zu Kündigende nicht hochbetagt ist.
- Wenn der Vermieter eine GbR-Gesellschaft ist, geht es, wenn ein Gesellschaft oder die Gesellschaft Bedarf hat, auch, bei einer Personenhandelsgesellschaft wie KG, OHG oder GmbH & Co. KG dagegen nicht.
- Auch der schlimmste gekündigte Mieter hat im Normalfall eine Räumungsfrist, die sollten Vermieter beachten.
- Auch wenn formal eine Kündigung (nicht) möglich ist, kann Treu und Glaube oder Rechtsmissbraiuch die Angelegenheit umkehren
- Die gilt umso mehr, wenn sie im Mietrechtsprozess kein unnötiges Kostenrisiko eingehen wollen.
- Allein der Umstand, dass die Begründung einer Kündigung unwirksam ist, führt noch nicht dazu, dass der Mieter vom Vermieter die Erstattung seiner Anwaltskosten verlangen kann.
Montag, 23. Januar 2012
Wenn der Mietnomade Existenzen zerstört …
Die Kontakt- und Informationsstelle für Selbsthilfe, kurz KISS, hat einen neuen Anlaufpunkt im Angebot: Private Vermieter, die einem Mietnomaden auf den Leim gegangen sind, können sich in der neuen Gruppe "Lichtblick" austauschen und vor allem auch warnen, wenn der unliebsame Mieter bei einem anderen auftaucht.
Normalerweise möchte man als Vermieter ein gutes Verhältnis zu seinem Mieter aufbauen. meist gelingt dies auch, doch Mietpreller, auch Mietnomaden genannt, können einem Vermieter erheblichen Schaden zufügen. Zu den ausstehenden Mietzahlungen kommt nicht selten Zerstörung bis hin zum Vandalismus in der angemieteten Wohnung hinzu.
Diese Mieter geben sich beim Besichtigungstermin meistens seriös, die betrügerische Absicht kann man ihnen nicht ansehen. Erst nach einigen Wochen oder Monaten kommt dann die wahre Absicht der neuen Mieter ans Licht. "Schon bald beginnen aber die Probleme, wenn nämlich die Mietzahlungen ausbleiben oder Nebenkosten nicht bezahlt werden. Mehr noch: Immer wieder richten Mietnomaden erhebliche Sachschäden an und verlassen die Wohnung nach einem langwierigen Verfahren einer Räumungsklage in einen verwahrlosten Zustand. Vermüllte und heruntergewohnte Wohnungen, herausgerissene und verheizte Türen und Bodenbeläge oder zurückgelassene alte Autos in der Garage stellen dabei nur die Spitze des Nervenkrieges dar", so Lisbeth Wagner von KISS.
Die gerichtlichen Verfahren dauern lange, deshalb scheuen sich viele betroffene Vermieter, diesen Weg zu gehen. Manche zahlen sogar dafür, dass der Mieter endlich auszieht. "Manche Eigentümer sehen sich gezwungen, ihr Eigenheim zu verkaufen, da sie den Belastungen nicht mehr gewachsen sind oder sie kommen unverschuldet in eine existenzielle finanzielle Notlage", so Lisbeth Wagner.
Was zum finanziellen Verlust hinzukommt, ist die nervliche Belastung für den Vermieter. "Bis es endlich geschafft ist, dass der Auszug vollzogen ist und die Schlüssel wieder zurück gegeben sind, liegen die Nerven blank und die Gefühle fahren Achterbahn. Als Betroffener fühlt man sich bedroht und eingeschränkt, ist enttäuscht, hilflos und fühlt sich vom Recht in Stich gelassen."
Die Gruppe "Lichtblick" wendet sich an alle von Mietnomaden betroffenen Vermieter, die sich austauschen und gegenseitig helfen wollen. Weitere Informationen zur Selbsthilfegruppe gibt es im Internet unter www.kiss-regensburg.de oder bei Lisbeth Wagner unter den Telefonnummern 0941/ 599388-610 oder -609.
Diese Mieter geben sich beim Besichtigungstermin meistens seriös, die betrügerische Absicht kann man ihnen nicht ansehen. Erst nach einigen Wochen oder Monaten kommt dann die wahre Absicht der neuen Mieter ans Licht. "Schon bald beginnen aber die Probleme, wenn nämlich die Mietzahlungen ausbleiben oder Nebenkosten nicht bezahlt werden. Mehr noch: Immer wieder richten Mietnomaden erhebliche Sachschäden an und verlassen die Wohnung nach einem langwierigen Verfahren einer Räumungsklage in einen verwahrlosten Zustand. Vermüllte und heruntergewohnte Wohnungen, herausgerissene und verheizte Türen und Bodenbeläge oder zurückgelassene alte Autos in der Garage stellen dabei nur die Spitze des Nervenkrieges dar", so Lisbeth Wagner von KISS.
Die gerichtlichen Verfahren dauern lange, deshalb scheuen sich viele betroffene Vermieter, diesen Weg zu gehen. Manche zahlen sogar dafür, dass der Mieter endlich auszieht. "Manche Eigentümer sehen sich gezwungen, ihr Eigenheim zu verkaufen, da sie den Belastungen nicht mehr gewachsen sind oder sie kommen unverschuldet in eine existenzielle finanzielle Notlage", so Lisbeth Wagner.
Was zum finanziellen Verlust hinzukommt, ist die nervliche Belastung für den Vermieter. "Bis es endlich geschafft ist, dass der Auszug vollzogen ist und die Schlüssel wieder zurück gegeben sind, liegen die Nerven blank und die Gefühle fahren Achterbahn. Als Betroffener fühlt man sich bedroht und eingeschränkt, ist enttäuscht, hilflos und fühlt sich vom Recht in Stich gelassen."
Die Gruppe "Lichtblick" wendet sich an alle von Mietnomaden betroffenen Vermieter, die sich austauschen und gegenseitig helfen wollen. Weitere Informationen zur Selbsthilfegruppe gibt es im Internet unter www.kiss-regensburg.de oder bei Lisbeth Wagner unter den Telefonnummern 0941/ 599388-610 oder -609.
Autor: Ursula Hildebrand
Mittwoch, 18. Januar 2012
Zu wirksamen und unwirksamen Schönheitsreparaturklauseln.
Schönheitsreperaturklauseln im Mietvertrag
Ältere Mietverträge (bis in die frühen 2000er) sahen vor, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen nach Zeiträumen bemessen durchführen musste. Der damals gängigste Zeitraum war, dass Schönheitsreparaturen alle 3, 5 und 7 Jahre durchgeführt werden musste. Alle 3 Jahre für Bad und Küche, alle 5 Jahre für Wohnräume, Schlafräume, Flur, Diele etc. und alle 7 Jahre für andere Nebenräume.
Der Bundesgerichtshof erklärte diese Klauseln im Juni 2004 für unwirksam, weil die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen durch starre Zeiträume und nicht durch den Zustand der Wohnung bestimmt wurde und weil dies eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellte.
Eine unwirksame – vor allem in Mietverträgen vor 2004 gebräuchliche – Schönheitsreparaturklausel lautet etwa so:
„Die Schönheitsreparaturen sind spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen: ...“
oder
„Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (…) in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge fachgerecht auszuführen. Die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette alle 2 Jahre und bei allen übrigen Räumen alle 5 Jahre.“
Die Rechtsprechung entschied gleichzeitig: Wenn ein Fristenplan nur ungefähre Richtgrößen vorgibt und die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen letztendlich von der Renovierungsbedürftigkeit bzw. dem Zustand der Wohnung abhängt, liegt ein sogenannter weicher Fristenplan vor und die Schönheitsreparaturklausel ist – im Hinblick auf die Fristen – wirksam.
Folgende Klausel wäre hinsichtlich der Fristen wirksam:
„Im allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich: In Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre."
oder
„Die Schönheitsreparaturen sind während der Mietzeit regelmäßig nach Ablauf folgender Zeiträume seit Mietbeginn oder nach Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen auszuführen:
- in Küchen, Bädern, Duschen, alle 3 Jahre
- in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen, Toiletten alle 5 Jahre
- in anderen Räumen alle 7 Jahre
Von diesen Fristenzeiträumen kann abgewichen werden, wenn der Zustand der Mieträume die Einhaltung dieser Frist nicht erfordert.“
Die meisten Mietverträge, die nach 2004 entworfen oder an die veränderte Rechtsprechung angepasst wurden, enthalten meistens keine starren Fristen mehr für die Durchführung von Schönheitsreparaturen.
Zusammengefasst: Wenn die Schönheitsreparaturen ohne Beachtung des Zustands der Wohnung nach starren Fristen spätestens mit Ablauf eines bestimmten Zeitraums ausgeführt werden müssen, ist die Klausel unwirksam. Wenn die Fristen wie in den obigen Beispielen „weich“ sind, ist die Klausel im Hinblick auf die Fristen wirksam.
Achtung: Bei Schönheitsreparaturklauseln ist es noch wichtig zu wissen, dass diese Klauseln selbst dann unwirksam sein können, wenn sie einen „weichen“ Fristenplan beinhalten. Dies liegt daran, dass die Klauseln aus anderen Gründen unwirksam sein könnten. Eine Schönheitsreparaturklausel kann etwa trotz weichen Fristenplans unwirksam sein wenn:
- Die Klausel dem Mieter vorschreibt, in welcher Farbe er streichen muss.
- Die Klausel dem Mieter vorschreibt, dass die Schönheitsreparaturen durch einen Malermeister oder durch eine Firma durchgeführt werden müssen.
- Die Klausel dem Mieter vorschreibt, den Parkettboden abzuschleifen.
Diese Fehler in der Schönheitsreparaturklausel (starre Frist, unzulässige Farbwahl, etc.) führen dazu, dass die Klausel unwirksam ist. Die Folge: Der Mieter ist nicht dazu verpflichtet, die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Der Vermieter muss die Schönheitsreparaturen selbst durchführen oder auf seine Kosten durchführen lassen.
Fachanwaltstipp Mieter: Lassen Sie sich bei Auszug aus der Wohnung oder auch im Verlauf des Mietverhältnisses nicht darauf ein, nachträglich eine Vereinbarung zu unterzeichnen, die Ihnen doch noch die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen wirksam aufbürdet. Bedenken Sie, dass nach der Gesetzeslage eigentlich der Vermieter für die Schönheitsreparaturen zuständig ist. Nehmen Sie von Ihrem Recht Gebrauch und profitieren Sie von der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel.
Fachanwaltstipp Vermieter: Überprüfen Sie Ihre Mietvertragsmuster. Besonders private Vermieter, die nur eine oder wenige Eigentumswohnungen vermieten, verwenden vielleicht noch die alten Mietvertragsmuster.
Ein Beitrag von Rechtsanwalt Alexander Bredereck, Berlin
Fachanwalt für Arbeitsrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Am Festungsgraben 1
10117 Berlin-Mitte
Tel. (030) 4 000 4 999
mail: Berlin@recht-bw.de
Fachanwalt für Arbeitsrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Am Festungsgraben 1
10117 Berlin-Mitte
Tel. (030) 4 000 4 999
mail: Berlin@recht-bw.de
Freitag, 13. Januar 2012
Wirkungsvolle Waffe gegen Mietnomaden?
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin
Klage des Vermieters gegen den Mieter auf zukünftige Mietzahlungen oder Nutzungsentschädigungen
Bislang galt, dass eine Klage auf zukünftige Mietzahlungen des Mieters nicht möglich ist. Eine Regel des allgemeinen Zivilrechts, nach der unter bestimmten Voraussetzungen auf künftige Leistung geklagt werden konnte, wurde im Mietrecht von den Gerichten entweder schlicht gar nicht oder nur in sehr selten Ausnahmefällen angewandt. Der Mieter musste seine Verpflichtung zur zukünftigen Mietzahlung ernsthaft bestreiten und es musste seine dauernde Zahlungsunfähigkeit drohen. Dies war laut bisheriger Rechtsprechung fast nie der Fall. Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs lag nicht vor.
Bundesgerichtshof aktuell: In einer Entscheidung vom 4.5.2011 entschied der BGH, dass eine Zahlung auf zukünftige Nutzungsentschädigung unter verhältnismäßig einfachen Voraussetzungen doch möglich ist. In dem vom BGH entschiedenen Fall reichte es dem Gericht aus, dass ein hoher Mietrückstand angefallen war. Obwohl der Mietrückstand bereits durch ein anderes Gericht rechtskräftig festgestellt war, lässt die Begründung des Urteils den Schluss zu, dass auch ein nicht rechtskräftig festgestellter Zahlungsrückstand zur Besorgnis eines zukünftigen Zahlungsausfalls führt. Der BGH-Fall handelt über Nutzungsentschädigungen. Die Begründung lässt sich aber auf die Zahlung von Mieten 1:1 übertragen.
Fachanwaltstipp Mieter: Vorsicht bei eigenmächtiger Zurückhaltung von Mietzinsen! Neben einer fristlosen Kündigung riskieren jetzt auch noch, dass Ihr Vermieter Sie auf Zahlung von zukünftigen Mieten bzw. Nutzungsentschädigung verklagt. Bei Minderung oder Zurückbehaltung von Mieten ist deshalb extreme Vorsicht geboten. Sollten Sie Mängel in der Wohnung haben, fragen Sie jetzt mehr denn je einen Spezialisten um Rat.
Fachanwaltstipp Vermieter: Dem Mietnomadentum kann jetzt ein wenig wirkungsvoller der Garaus gemacht werden. Bislang galt, dass nur ein bestehender Mietrückstand gemeinsam mit der Räumungsklage eingeklagt werden konnte. Jetzt sind die Voraussetzungen günstiger, um auch zukünftigen Mieten/Nutzungsentschädigung einzuklagen. Fragen Sie einen Fachmann, ob die Voraussetzungen in ihrem Fall gegeben sind.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin
18.08.2011
Bredereck Willkomm Rechtsanwälte
Berlin-Charlottenburg: Kurfürstendamm 216 (Ecke Fasanenstraße), 10719 Berlin
(U-Bahnhof Uhlandstraße, S- und U-Bahnhof Zoologischer Garten)
Berlin-Mitte: Palais am Festungsgraben, 10117 Berlin, Zufahrt über Straße Unter den Linden
(S- und U-Bahnhof Friedrichstrasse)
Berlin-Marzahn Zweigstelle: Marzahner Promenade 28, 12679 Berlin
(S-Bahnhof Marzahn)
Potsdam: Friedrich-Ebert-Straße 33, 14469 Potsdam
Tel. (030) 4 000 4 999
Mail:
Alles zum Mietrecht: www.mietrechtler-in.de
Wir beraten Mieter und Vermieter bzw. Eigentümer zu allen Fragen des Wohnungsmietrechts, Gewerbemietrechts und Wohnungseigentumsrechts gleichermaßen umfassend.
Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Mieter:
•Abwehr von Kündigungen und Räumungsklagen
•Beratung zu den Voraussetzungen einer mieterseitigen (fristlosen) Kündigung
•Durchsetzung Ihrer Mängelbeseitigungsansprüche
•Verhandlungen mit dem Vermieter über die Höhe einer Minderungsquote bei Mängeln der Mietsache (Wohnflächenunterschreitung, Feuchtigkeit, Ungeziefer, Heizungsausfall, Wasserausfall, Geruchsbelästigung, optische Beeinträchtigung durch Stockflecken, undichte Fenster etc.)
•Durchsetzung einer Minderungsquote vor Gericht
•Geltendmachung Ihres Zurückbehaltungsrechts am Mietzins
•Beratung über die beste Vorgehensweise bei Gesundheitsgefahren (toxische Stoffe, gesundheitsbeeinträchtigende Schimmelsporen etc.)
•Beratung zu den Rechten des Mieters bei Tierhaltung, insbesondere Hundehaltung
•Durchsetzung Ihrer Ansprüche gegen Mitmieter und gegen den Vermieter wegen Lärmbelästigung und anderen Belästigungen durch Mitmieter und andere Dritte
•Abwehr von Mieterhöhungsverlangen
•Abwehr von Modernisierungsmieterhöhungen
•Prüfung Ihrer Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung, Verhandlung mit dem Vermieter/der Hausverwaltung über die Höhe der Nachzahlung
•Kautionsrückforderung
•Prüfung (unwirksamer) Klauseln im Arbeitsvertrag (Schönheitsreparaturklausel, Kleinreparaturklausel, Aufrechnungsverbote etc.)
•Schadensersatzprozesse nach Wasserhavarie oder Feuerkatastrophen
•Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht
Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Vermieter:
•Kündigung eines Mietverhältnisses, und anschließende Räumungsklage
•Berliner Räumung
•Durchsetzung von Mietzinsansprüchen
•Beratung zu Minderungsquoten, Verhandlung mit Mietern über die Höhe von Minderungen
•Unerlaubte Tierhaltung (Kündigung, Unterlassungsklage etc.)
•Durchsetzung von Rechten gegen lärmende und störende Mieter
•Mieterhöhungen (Entwurf von Mieterhöhungsverlangen, Erzielung einer möglichst hohen Zustimmungsquote etc.)
•Aufrechnung von Forderungen mit der Mietkaution
•Prüfung und Überarbeitung von Altverträgen anhand neuster Rechtsprechung
•Heilung unwirksamer Mietvertragsklauseln durch Mietvertragsnachträge
•Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Wohnungsmietvertragsmusters
•Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache etc.
•Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht
Bredereck Willkomm für Mieter und Vermieter von Gewerberäumen
Das Gewerberaummietrecht ist eine „Sondermaterie“ innerhalb des Mietrechts, die wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich unter anderem bei
•Prüfung Ihrer Gewerbemietverträge auf Ihre Wirksamkeit
•Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre besonderen Bedürfnisse zugeschnittenen Gewerbemietvertrags
•Kündigung Ihrer Gewerbemietverträge (fristlos und ordentlich)
•Beratung zu gewerbemietrechtlichen Sonderproblemen (Schriftform des Gewerbemietvertrages, vorzeitige Kündbarkeit, etc.)
•Miethöhe und Betriebskosten (Preisindex-Klauseln, Beratung zum Wirtschaftlichkeitsgebot
•Konkurrenzschutz (Gestaltung entsprechender Klauseln, Beratung zum vertragsimmanenten Konkurrenzschutz, Beratung zum Vorliegen von Hauptartikeln oder zu Nebenartikeln, Beratung zu den Folgen der Verletzung des Konkurrenzschutzes)
•Betriebspflicht (Vereinbarung einer Betriebspflicht als Allgemeine Geschäftsbedingung, Besonderheiten bei Einkaufszentren, Vertragsstrafe etc.)
•Begründung- und Verlängerungsoptionen
•Ausschluss von Mieterrechten (Ausschluss bzw. Beschränkung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, Auferlegung von Pflichten zur Erhaltung/Instandsetzung der Mietsache etc.)
Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Wohnungseigentümer:
•Versammlungen und Beschlüsse (Einberufung von Versammlungen, Anfechtung von Beschlüssen etc.)
•Teilungserklärung (Umwidmung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum, Änderung des Umlagemaßstabs etc.)
•Bestellung und Abberufung des Verwalters
•Wohngeld (Anfechtung eines Beschlusses über den das Wohngeld festsetzenden Wirtschaftsplan, Entziehung des Wohnungseigentums bei fortgesetzter Säumnis bei der Wohngeldzahlung, Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Wohngeldrückstand etc.)
•Bauliche Veränderung und Instandsetzung (Sonderumlage, bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, Anfechtung von Beschlüssen über eine Sonderumlage, Beseitigung unzulässiger baulicher Veränderungen etc.)
•Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan
•Beratung bei Erwerb und Veräußerung von Wohnungseigentum
Diese Pressemitteilung wurde auf openPR veröffentlicht.
Bredereck Willkomm
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Ansprechpartner: Herr Kempchen
Seit vielen Jahren sind wir vor allem in den Schwerpunkten Arbeits- und Mietrecht als Rechtsanwälte tätig. Diese Erfahrung vertiefen wir durch regelmäßige Fortbildung und ständigen fachlichen Austausch. So können wir mögliche Streitpunkte bereits bei der Gestaltung Ihrer Verträge und Ihrer Allgemeinen Geschäftsbedingungen in Ihrem Sinne regeln.
Durch eine realistische Einschätzung Ihrer rechtlichen Position und der Prozessrisiken zeigen wir bereits im Vorfeld auf, wo eine außergerichtliche Regelung sinnvoll ist. Lassen sich Ihre Interessen nur in einem Rechtsstreit durchsetzen, überzeugen wir das Gericht mit einer kompetenten Darstellung der Sach- und Rechtslage.
Die Zwangsvollstreckung aus den für Sie erstrittenen Urteilen betreiben wir schnell und fantasievoll.
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Klage des Vermieters gegen den Mieter auf zukünftige Mietzahlungen oder Nutzungsentschädigungen
Bislang galt, dass eine Klage auf zukünftige Mietzahlungen des Mieters nicht möglich ist. Eine Regel des allgemeinen Zivilrechts, nach der unter bestimmten Voraussetzungen auf künftige Leistung geklagt werden konnte, wurde im Mietrecht von den Gerichten entweder schlicht gar nicht oder nur in sehr selten Ausnahmefällen angewandt. Der Mieter musste seine Verpflichtung zur zukünftigen Mietzahlung ernsthaft bestreiten und es musste seine dauernde Zahlungsunfähigkeit drohen. Dies war laut bisheriger Rechtsprechung fast nie der Fall. Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs lag nicht vor.
Bundesgerichtshof aktuell: In einer Entscheidung vom 4.5.2011 entschied der BGH, dass eine Zahlung auf zukünftige Nutzungsentschädigung unter verhältnismäßig einfachen Voraussetzungen doch möglich ist. In dem vom BGH entschiedenen Fall reichte es dem Gericht aus, dass ein hoher Mietrückstand angefallen war. Obwohl der Mietrückstand bereits durch ein anderes Gericht rechtskräftig festgestellt war, lässt die Begründung des Urteils den Schluss zu, dass auch ein nicht rechtskräftig festgestellter Zahlungsrückstand zur Besorgnis eines zukünftigen Zahlungsausfalls führt. Der BGH-Fall handelt über Nutzungsentschädigungen. Die Begründung lässt sich aber auf die Zahlung von Mieten 1:1 übertragen.
Fachanwaltstipp Mieter: Vorsicht bei eigenmächtiger Zurückhaltung von Mietzinsen! Neben einer fristlosen Kündigung riskieren jetzt auch noch, dass Ihr Vermieter Sie auf Zahlung von zukünftigen Mieten bzw. Nutzungsentschädigung verklagt. Bei Minderung oder Zurückbehaltung von Mieten ist deshalb extreme Vorsicht geboten. Sollten Sie Mängel in der Wohnung haben, fragen Sie jetzt mehr denn je einen Spezialisten um Rat.
Fachanwaltstipp Vermieter: Dem Mietnomadentum kann jetzt ein wenig wirkungsvoller der Garaus gemacht werden. Bislang galt, dass nur ein bestehender Mietrückstand gemeinsam mit der Räumungsklage eingeklagt werden konnte. Jetzt sind die Voraussetzungen günstiger, um auch zukünftigen Mieten/Nutzungsentschädigung einzuklagen. Fragen Sie einen Fachmann, ob die Voraussetzungen in ihrem Fall gegeben sind.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin
18.08.2011
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Wir beraten Mieter und Vermieter bzw. Eigentümer zu allen Fragen des Wohnungsmietrechts, Gewerbemietrechts und Wohnungseigentumsrechts gleichermaßen umfassend.
Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Mieter:
•Abwehr von Kündigungen und Räumungsklagen
•Beratung zu den Voraussetzungen einer mieterseitigen (fristlosen) Kündigung
•Durchsetzung Ihrer Mängelbeseitigungsansprüche
•Verhandlungen mit dem Vermieter über die Höhe einer Minderungsquote bei Mängeln der Mietsache (Wohnflächenunterschreitung, Feuchtigkeit, Ungeziefer, Heizungsausfall, Wasserausfall, Geruchsbelästigung, optische Beeinträchtigung durch Stockflecken, undichte Fenster etc.)
•Durchsetzung einer Minderungsquote vor Gericht
•Geltendmachung Ihres Zurückbehaltungsrechts am Mietzins
•Beratung über die beste Vorgehensweise bei Gesundheitsgefahren (toxische Stoffe, gesundheitsbeeinträchtigende Schimmelsporen etc.)
•Beratung zu den Rechten des Mieters bei Tierhaltung, insbesondere Hundehaltung
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•Abwehr von Mieterhöhungsverlangen
•Abwehr von Modernisierungsmieterhöhungen
•Prüfung Ihrer Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung, Verhandlung mit dem Vermieter/der Hausverwaltung über die Höhe der Nachzahlung
•Kautionsrückforderung
•Prüfung (unwirksamer) Klauseln im Arbeitsvertrag (Schönheitsreparaturklausel, Kleinreparaturklausel, Aufrechnungsverbote etc.)
•Schadensersatzprozesse nach Wasserhavarie oder Feuerkatastrophen
•Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht
Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Vermieter:
•Kündigung eines Mietverhältnisses, und anschließende Räumungsklage
•Berliner Räumung
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•Durchsetzung von Rechten gegen lärmende und störende Mieter
•Mieterhöhungen (Entwurf von Mieterhöhungsverlangen, Erzielung einer möglichst hohen Zustimmungsquote etc.)
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•Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache etc.
•Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht
Bredereck Willkomm für Mieter und Vermieter von Gewerberäumen
Das Gewerberaummietrecht ist eine „Sondermaterie“ innerhalb des Mietrechts, die wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich unter anderem bei
•Prüfung Ihrer Gewerbemietverträge auf Ihre Wirksamkeit
•Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre besonderen Bedürfnisse zugeschnittenen Gewerbemietvertrags
•Kündigung Ihrer Gewerbemietverträge (fristlos und ordentlich)
•Beratung zu gewerbemietrechtlichen Sonderproblemen (Schriftform des Gewerbemietvertrages, vorzeitige Kündbarkeit, etc.)
•Miethöhe und Betriebskosten (Preisindex-Klauseln, Beratung zum Wirtschaftlichkeitsgebot
•Konkurrenzschutz (Gestaltung entsprechender Klauseln, Beratung zum vertragsimmanenten Konkurrenzschutz, Beratung zum Vorliegen von Hauptartikeln oder zu Nebenartikeln, Beratung zu den Folgen der Verletzung des Konkurrenzschutzes)
•Betriebspflicht (Vereinbarung einer Betriebspflicht als Allgemeine Geschäftsbedingung, Besonderheiten bei Einkaufszentren, Vertragsstrafe etc.)
•Begründung- und Verlängerungsoptionen
•Ausschluss von Mieterrechten (Ausschluss bzw. Beschränkung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, Auferlegung von Pflichten zur Erhaltung/Instandsetzung der Mietsache etc.)
Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Wohnungseigentümer:
•Versammlungen und Beschlüsse (Einberufung von Versammlungen, Anfechtung von Beschlüssen etc.)
•Teilungserklärung (Umwidmung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum, Änderung des Umlagemaßstabs etc.)
•Bestellung und Abberufung des Verwalters
•Wohngeld (Anfechtung eines Beschlusses über den das Wohngeld festsetzenden Wirtschaftsplan, Entziehung des Wohnungseigentums bei fortgesetzter Säumnis bei der Wohngeldzahlung, Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Wohngeldrückstand etc.)
•Bauliche Veränderung und Instandsetzung (Sonderumlage, bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, Anfechtung von Beschlüssen über eine Sonderumlage, Beseitigung unzulässiger baulicher Veränderungen etc.)
•Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan
•Beratung bei Erwerb und Veräußerung von Wohnungseigentum
Diese Pressemitteilung wurde auf openPR veröffentlicht.
Bredereck Willkomm
Am Festungsgraben 1
10117 Berlin
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Durch eine realistische Einschätzung Ihrer rechtlichen Position und der Prozessrisiken zeigen wir bereits im Vorfeld auf, wo eine außergerichtliche Regelung sinnvoll ist. Lassen sich Ihre Interessen nur in einem Rechtsstreit durchsetzen, überzeugen wir das Gericht mit einer kompetenten Darstellung der Sach- und Rechtslage.
Die Zwangsvollstreckung aus den für Sie erstrittenen Urteilen betreiben wir schnell und fantasievoll.
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Von Mietnomaden und Räumungen
Liebe Vermieterin, lieber Vermieter, neulich las ich das Mietgesuch einer Berlinerin:
„Unglaublich nette Mieterin sucht 3-Zimmer-Wohnung im Schöneberger Kiez bis 600 € kalt.“ Wie nett.
Würden Sie an die Dame, die sich selbst so nett findet, vermieten? Vielleicht?
Nun, vielleicht würde ich das auch tun, aber nicht allein deshalb, weil sie sympathisch ist.
Frage ich Vermieter, wie sie ihre Mieter vor Vertragsunterzeichnung geprüft haben, höre ich oft: „Gar nicht, der/die war doch so nett. Wenn ich doch nur damals schon gewusst hätte, dass …“
Tja, da kommt ein freundlicher Mensch vorbei – schon ist alle Vorsicht dahin und man verlässt sich nur noch auf sein „Bauchgefühl“.
Da fährt der Mietinteressent mit einem dicken Auto vor oder macht einen rundum professionellen Eindruck – und schon bekommt er den Mietvertrag.
Manchmal wundere ich mich, warum so viele Vermieter es den Mietnomaden so einfach machen. Ich halte mich da lieber an das schöne, alte Motto: „Holzauge sei wachsam!”
Haben auch Sie Angst vor Mietnomaden?
Einer aktuellen Untersuchung von Haus und Grund zufolge haben 3 von 4 Vermietern Angst vor Mietnomaden.
Das ist kein Wunder in diesen Zeiten – nahezu jede Woche führe ich für Vermieter Wohnungsräumungen durch, und in den Akten sehe ich, dass viele Mieter meist von Anfang an nicht gezahlt haben.
Allerdings: Die Mieter sind clever – die erste Miete oder die erste Rate der Mietkaution wird meist noch gezahlt. Denn dadurch verhindern sie, wegen Mietbetrugs strafrechtlich belangt zu werden.
Der Schaden ist dennoch riesig: Nach der besagten Untersuchung verursacht ein Mietnomade pro Fall im Durchschnitt einen Schaden von rund 30.000 €.
Wie können Sie sich davor schützen?
Nun, das ist so einfach wie effizient: Vermieten Sie niemals, ohne sich von dem Mieter eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, eine Schufa-Selbstauskunft sowie einen Gehalts- und Beschäftigungsnachweis vorlegen zu lassen.
Viele Vermieter, das muss ich leider sagen, sind hier doch ziemlich unvorsichtig. Außerdem wird bei Zahlungsrückständen oft zu lange mit der Kündigung gewartet.
Ganz klar: Mietnomaden sind eine wirkliche Plage, doch ist auch klar: Als Vermieter können Sie sich schützen.
Mieter verlangte Schadensersatz für entsorgte Gegenstände
Ihr Mieter verschwindet spurlos und stellt die Mietzahlungen ein. Sie dürfen die Wohnung trotzdem nicht auf eigene Faust leerräumen, entschied jetzt der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil v. 14.07.10, Az. VIII ZR 45/09).
Der Mieter einer Wiesbadener Wohnung war mehrere Monate mit unbekanntem Aufenthalt ortsabwesend.
Verwandte hatten ihn sogar bereits als vermisst gemeldet. Als die Mietzahlungen ausblieben, kündigte der Vermieter fristlos. Er öffnete die Wohnung, lagerte die wertvolleren Teile der Einrichtung bei sich ein und entsorgte den Rest.
Der Mieter verlangte nach seiner Rückkehr Schadenersatz von mehr als 62.000 € für verschwundene Gegenstände.
Die BGH-Richter urteilten nun, dass ein Vermieter, der ohne Gerichtsurteil die Wohnung räumt, dem Mieter Schadenersatz zahlen muss.
Auch dann, wenn der Mieter mit unbekanntem Aufenthaltsort verschwunden ist, die Mietzahlung einstellt und das Mietverhältnis vom Vermieter wirksam gekündigt worden ist.
Zusätzlich fatal für den Vermieter: Nicht der Mieter muss beweisen, welche Gegenstände verschwunden sind und welchen Wert diese hatten, sondern es ist Sache des Vermieters, die Behauptungen des Mieters zu widerlegen und zu beweisen, dass die Sachen einen geringeren Wert hatten, als vom Mieter angegeben.
Das gilt jedenfalls dann, wenn der Vermieter bei Öffnung der Wohnung kein Bestandsverzeichnis über die Sachen des Mieters aufgestellt und darin den Wert der einzelnen Gegenstände notiert hat. Der beklagte Vermieter wurde verurteilt, den Schaden des Mieters zu ersetzen.
Räumen Sie die Wohnung eines verschwundenen Mieters nie eigenmächtig, sondern klagen Sie erst beim Amtsgericht die Räumung der Wohnung ein, und nehmen Sie dann die Hilfe eines Gerichtsvollziehers in Anspruch.
Donnerstag, 12. Januar 2012
Miet-Betrug bleibt ungesühnt
Nachdem ein Mietnomade 10.000 Euro Schaden angerichtet hatte, erstattete der Hauseigentümer Anzeige wegen Betrugs. Jetzt stellte das Amtsgericht das Verfahren ein. Es bestehe „kein öffentliches Interesse“.
Ernst Porck wähnte sich am Ziel. Endlich hatte er den Mietnomaden ausfindig gemacht, der ihm so großen Ärger bereitet hatte. Endlich würde der Betrüger seiner gerechten Strafe zugeführt. Da traf den 83-Jährigen der Beschluss des Amtsgerichts wie ein Faustschlag. „Verfahren eingestellt.“ Der Hausbesitzer hat doppelt verloren: knapp 10.000 Euro – und den Glauben an den Rechtsstaat.
Auf jährlich 200 Mio. Euro wird der Verlust geschätzt, den Hausbesitzer durch betrügerische Bewohner erleiden. „Es sind Einzelfälle. Auch durch die langen Vollstreckungsverfahren sind die Folgen für die Eigentümer aber gravierend“, weiß Erwin Köhler, Geschäftsführer von Haus & Grund.
Zuerst blieben die Raten für die Kaution aus. Bald stoppten auch die Mietzahlungen. Ernst Porck zog alle Register. Er erwirkte einen Titel auf die ausstehenden Mietzahlungen. Im November 2010 wurde die Wohnung geräumt. „Sie war voller Müll. Fliesen waren zerschlagen, der Laminat zerstört, die Wände verschmiert.“
Der Gerichtsvollzieherin war der Name des säumigen Mieters wohl bekannt. „Sie hatte ihn wegen der gleichen Gründe schon aus der vorherigen Wohnung ausgewiesen.“ Porck erinnerte sich an die Selbstauskunft – und sah seine Chance. Bei der Staatsanwaltschaft erstattete er Anzeige wegen Betrugs. Immerhin war eindeutig, dass der Mieter gelogen hatte. Nur dadurch sei er an die Wohnung gelangt. Nur dadurch habe der Gesamtschaden von 9630 Euro eintreten können, so der Hausherr.
Das Resultat „bestürzt“ den Bochumer. Kurz nach Weihnachten informierte ihn das Amtsgericht über die endgültige Einstellung des Verfahrens. Das Verschulden sei „als gering anzusehen“, „ein öffentliches Interesse an der Strafverfolgung besteht nicht“.
Rita Finke-Gross hat Verständnis für das Unverständnis von Ernst Porck. „Bei dem strafrechtlichen Verfahren ging es aber nicht um den finanziellen Schaden, sondern allein um Betrugsvorwurf“, betont die Direktorin des Amtsgerichts und erklärt das Dilemma: „Es muss nachgewiesen werden, das allein die falsche Selbstauskunft zum Abschluss des Mietvertrages geführt hat; der Vermieter dadurch also gezielt getäuscht wurde. Das ist meist wenig aussichtsreich.“
„Unglaublich, wie leicht es Mietnomaden gemacht wird“, zürnt Ernst Porck. Er kämpft weiter – und hat Dienstaufsichtsbeschwerde eingelegt.
Auf jährlich 200 Mio. Euro wird der Verlust geschätzt, den Hausbesitzer durch betrügerische Bewohner erleiden. „Es sind Einzelfälle. Auch durch die langen Vollstreckungsverfahren sind die Folgen für die Eigentümer aber gravierend“, weiß Erwin Köhler, Geschäftsführer von Haus & Grund.
Selbstauskunft des Mieters eingeholt
Ernst Porck war gewarnt. Schon einmal war der Diplom-Ingenieur einem Mietnomaden aufgesessen. Als 2009 eine Wohnung in seinem Haus an der Hiltroper Straße frei wurde, bat er den neuen Mieter daher, eine Selbstauskunft zu unterschreiben und zu erklären, dass „keine Mahnbescheide, Pfändungen oder Räumungsklagen vorliegen“.
Zuerst blieben die Raten für die Kaution aus. Bald stoppten auch die Mietzahlungen. Ernst Porck zog alle Register. Er erwirkte einen Titel auf die ausstehenden Mietzahlungen. Im November 2010 wurde die Wohnung geräumt. „Sie war voller Müll. Fliesen waren zerschlagen, der Laminat zerstört, die Wände verschmiert.“
Der Gerichtsvollzieherin war der Name des säumigen Mieters wohl bekannt. „Sie hatte ihn wegen der gleichen Gründe schon aus der vorherigen Wohnung ausgewiesen.“ Porck erinnerte sich an die Selbstauskunft – und sah seine Chance. Bei der Staatsanwaltschaft erstattete er Anzeige wegen Betrugs. Immerhin war eindeutig, dass der Mieter gelogen hatte. Nur dadurch sei er an die Wohnung gelangt. Nur dadurch habe der Gesamtschaden von 9630 Euro eintreten können, so der Hausherr.
Verständnis für das Unverständnis
Die Resonanz war ernüchternd. Weil „der Aufenthalt des Beschuldigten nicht ermitteln werden konnte“, stellte die Staatsanwaltschaft das Verfahren im Dezember 2010 vorläufig ein. „Die haben’s doch gar nicht versucht“, machte sich der Senior selbst auf die Suche. Am Castroper Hellweg spürte er den Delinquenten auf. Mit Hinweis auf die neue Adresse seines Ex-Mieters beantragte er bei der Staatsanwaltschaft, das Verfahren wieder aufzunehmen.
Das Resultat „bestürzt“ den Bochumer. Kurz nach Weihnachten informierte ihn das Amtsgericht über die endgültige Einstellung des Verfahrens. Das Verschulden sei „als gering anzusehen“, „ein öffentliches Interesse an der Strafverfolgung besteht nicht“.
Rita Finke-Gross hat Verständnis für das Unverständnis von Ernst Porck. „Bei dem strafrechtlichen Verfahren ging es aber nicht um den finanziellen Schaden, sondern allein um Betrugsvorwurf“, betont die Direktorin des Amtsgerichts und erklärt das Dilemma: „Es muss nachgewiesen werden, das allein die falsche Selbstauskunft zum Abschluss des Mietvertrages geführt hat; der Vermieter dadurch also gezielt getäuscht wurde. Das ist meist wenig aussichtsreich.“
„Unglaublich, wie leicht es Mietnomaden gemacht wird“, zürnt Ernst Porck. Er kämpft weiter – und hat Dienstaufsichtsbeschwerde eingelegt.
Donnerstag, 8. Dezember 2011
Zahl der Delogierungen steigt
Die Wiener Richter treffen immer häufiger eine für Mieter folgenreiche Entscheidung: Sie erlauben Wohnungseigentümern immer öfter eine Delogierung. Heuer werden es insgesamt rund 7.640 Fälle sein - um drei Prozent mehr als im Vorjahr.
„Die Zahlen sind ein gewisses Spiegelbild der wirtschaftlichen Situation“, zeigte sich Richter Peter Kovanyi überzeugt. Auffällig sei unter anderem, dass Wohnungseigentümer immer schneller klagen. „Es ist keineswegs so, dass Vermieter eineinhalb Jahre zuschauen, wenn jemand keine Miete zahlt.“ Oft würden bereits rechtliche Schritte ergriffen, wenn jemand zwei oder drei Monate im Rückstand ist.
Die Anzahl der Räumungsexekutionen sei nicht gleichzusetzen mit der Anzahl jener Personen, denen eine Räumung droht, sagte Kovanyi. Diese Zahl sei deutlich höher, da von einem Fall ja auch eine ganze Familie betroffen sein könne.
Eine Einigung zwischen Mieter und Vermieter gibt es aber oft auch noch nach dem Richterspruch: Laut dem Landesgericht für Zivilrechtssachen kommt es in rund der Hälfte der entschiedenen Fälle tatsächlich zu einer Räumung.
Auch Menschen mit psychischer Erkrankung betroffen
Insgesamt betreffen rund ein Fünftel aller in Wien eingebrachten Zivilklagen Wohn- bzw. Mietangelegenheiten. Dabei zeigt sich nicht nur, dass Mieter den Zins immer häufiger nicht zahlen können, auch die Fälle, in denen es um das Verhalten psychisch Kranker geht, werden laut den Zivilrichtern mehr. Wenn Nachbarn durch Lärm, Drohungen oder gar Attacken beeinträchtigt werden, droht nämlich ebenfalls die Delogierung.
Die anderen Mieter seien dabei oft nicht grundsätzlich intolerant, berichtete Kovanyi. Oft gebe es durchaus Verständnis für die Betroffenen. Laut Doris Obereder, Richterin am Bezirksgericht Leopoldstadt, sind immer häufiger jüngere Personen durch ihr Verhalten auffällig.
„Klassische“ Streitthemen kaum noch relevant
Andere einst „klassische“ Streitthemen sind unterdessen kaum noch relevant. So nehmen etwa die Betriebskostenüberprüfungen ab. Laut Obereder ist in diesem Zusammenhang bereits viel ausjudiziert. Auch illegale Ablösen würden kaum noch verlangt. Und es gebe auch immer weniger Vermieter, die ihre Mieter loswerden wollen, um die Wohnung teurer zu vermieten - was laut den Experten auch daran liegt, dass es kaum noch extrem günstige alte Mietverträge gibt.
Mehr in den Medien als in der Realität sind offenbar die Mietnomaden unterwegs, befanden die Richter. Und falls doch, trifft es weniger den Wohnbereich, sondern eher kleine Geschäftslokale.
Menschen, die genug Geld haben, sind übrigens nicht von Streitigkeiten rund ums Wohnen gefeit: Zivilrichter Peter Kovanyi berichtete etwa von einer Auseinandersetzung in einem Nobelbezirk, bei der es um die Frage ging, ob die Tochter eines Professors noch nach 20.00 Uhr Klavier spielen darf. „Diese Verfahren werden oft mit ungeheurem Aufwand an Geld betrieben“, sagte der Jurist. Manche würden sogar bis zum Höchstgericht geführt werden.
Hausbesitzer erschießt Mieter
Kirchheim. Die Staatsanwaltschaft in Fulda hat bei dem Haftrichter des Amtsgerichts in Bad Hersfeld Antrag auf Untersuchungshaft, wegen des dringenden Tatverdachts des Totschlags, gegen einen 63-jährigen Mann aus der Gemeinde Kirchheim gestellt. Der Tatverdächtige wird noch heute dem Haftrichter vorgeführt.
Nach dem bisherigen Stand der Ermittlungen der Kriminalpolizei in Bad Hersfeld kam der Beschuldigte am Sonntagabend, gegen 22:50 Uhr, stark alkoholisiert von einer Geburtstagsfeier. Im Anschluss soll er in den Keller gegangen sein, den Waffenschrank aufgeschlossen haben und eine doppelläufige Flinte mit zwei entsprechenden Patronen geladen haben. Der Beschuldigte ist Inhaber einer Waffenbesitzkarte. Anschließend soll er sich in das Obergeschoss des Hauses begeben haben und durch mehrere Schläge die Wohnungstür zu seinem 31-jährigen Mieter eingeschlagen und die Wohnung betreten haben. Hier soll er zwei Schüsse mit der doppelläufigen Flinte abgegeben haben. Einer der Schüsse traf den 31-jährigen im Bauchbereich und führte binnen kurzer Zeit zum Tod.
Der 63-jährige hat bei seiner polizeilichen Vernehmung keine Angaben zur Sache gemacht. Die bisherigen Ermittlungen ergaben, dass der 31-jährige seit mehr als einem Jahr mit der Miete im Rückstand war und sich die Mietschulden auf mehrere tausend Euro angehäuft haben sollen. +++ fuldainfo
Mietrechtsentwurf ruft gespaltene Reaktionen hervor
Das Bundesjustizministerium (BMJ) hat den Entwurf für die Reform des Mietrechts nun offiziell vorgestellt. Bis zum 17.01.2012 haben Länder und Verbände jetzt Zeit, sich zu dem Referentenentwurf vom 25.10.2011 zu äußern. Während Eigentümer- und Immobilienverbände sich zufrieden zeigen, hagelt es vom Deutschen Mieterbund Kritik.
Lange hat es gedauert: Das Bundesjustizministerium (BMJ) hat endlich einen offiziellen Mietrechtsentwurf vorgelegt und fordert Verbände und Länder auf, dazu Stellung zu nehmen. Innerhalb der Bundesregierung ist der Entwurf noch nicht abgestimmt, diskutiert wird noch das Aufnehmen der energetischen Beschaffenheit von Immobilien als Merkmal für die ortsübliche Vergleichsmiete ins Mietrechtsgesetz.
Weitgehende Einigkeit herrscht dagegen bei der Regierung in folgenden Punkten:
- Energetische Sanierungen bekommen mehr Gewichtung. Der Begriff umfasst jegliche Maßnahmen, die zur Energieeinsparung beitragen (Einsatz von Solartechnik für die Warmwasserbereitung, Umstellung von Ölheizung auf Holzpellet-Heizung u.ä.). Diese Modernisierungsmaßnahmen müssen vom Mieter geduldet werden, auch wenn sie zu einer Mieterhöhung führen. Maßnahmen, die rein dem Klimaschutz dienen (z.B. eine Photovoltaikanlage auf dem Dach) muss der Mieter zwar Dulden, sie dürfen aber nicht als Zweck für eine Mieterhöhung genutzt werden.
- Bei energetischen Sanierungen (z.B. Wärmeschutzdämmung) darf der Mieter die Miete nur dann mindern, wenn die Baumaßnahmen länger als drei Monate andauern.
- Die Härtefallprüfung, falls der Mieter argumentiert, die energetischen Modernisierungsmaßnahmen führten für ihn zu einer unzumutbaren wirtschaftlichen Härte, bedeutet nicht mehr wie vorher, dass die Maßnahmen auf einen Zeitraum nach der Prüfung verschoben werden. Die Härtefallprüfung erfolgt statt dessen erst nach der Modernisierung.
- Statt auf kostspielige Sachverständigengutachten zurückgreifen zu müssen, können Vermieter nun mit anerkannten Pauschalwerten argumentieren, wenn es beispielsweise um die Wärmeleitfähigkeit alter Fenster geht.
- Die Umlagemöglichkeit von jährlich maximal elf Prozent auf die Miete gilt auch für die energetische Modernisierung.
- Vermieter können ihre Wärmeversorgung auf Contracting (gewerbliche Wärmelieferung durch ein spezialisiertes Unternehmen) umstellen. So kann Energie gespart oder effizienter genutzt werden. Dabei muss die Umstellung zu einer Effizienzsteigerung der Heizungsanlage führen und darf für die Mieter nicht zur finanziellen Mehrbelastung werden. Mieter müssen früh genug informiert werden, um selbstständig prüfen zu können, ob die Umstellung und die Umlage auf die Betriebskosten für sie kostenneutral ausfallen würde.
- Mietnomadentum soll unterbunden werden, indem der Vermieter verlangen kann, dass während eines laufenden Gerichtsverfahrens die monatliche Miete vom Mieter hinterlegt werden muss. So erleidet der Vermieter durch das Gerichtsverfahren keinen wirtschaftlichen Schaden. Sollte der Mieter der Vorschrift nicht nachkommen, droht ihm ein Räumungsurteil.
- Nichtzahlung der Kaution durch den Mieter berechtigt den Vermieter künftig zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags aus wichtigem Grund.
- Räumungsurteile sollen durch „Berliner Räumung“ erleichtert werden: Ein Gerichtsvollzieher darf die Wohnung räumen lassen, ohne zeitgleich die oft kostspielige Wegschaffung und Einlagerung der Gegenstände in der Wohnung durchzuführen. Für die vom Schuldner zurückgelassenen Gegenstände ist der Vermieter nur noch wegen Vorsatz und grober Fahrlässigkeit haftbar.
- Im einstweiligen Verfügungsverfahren wird abgeändert, dass nun der Vermieter die Möglichkeit hat, zeitnah einen weiteren Räumungstitel auch gegen unberechtigte Untermieter zu bekommen, wenn sie diese statt des Mieters am Tag der Räumung in der Wohnung vorfinden.
- Das „Münchener Modell” wird unterbunden. Dort umgehen Erwerber von Miethäusern den Mieterschutz bei der Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen, indem sie noch vor der Umwandlung wegen des Eigenbedarfs einzelner Erwerber kündigen. Diese Vorgehensweise ist mit der Gesetzesreform nicht mehr möglich.
Reaktionen von Immobilien- und Eigentümerverbänden
Haus & Grund-Präsident Rolf Kornemann zeigt sich angetan von den geplanten Änderungen im Mietrecht: „Mit dem heute vorgelegten Gesetzesentwurf ist eine wichtige Hürde für ein neues Mietrecht genommen. Wir begrüßen den Reformvorschlag der Bundesregierung ausdrücklich, sehen allerdings noch Nachbesserungsbedarf im Detail.“ Kritisiert wird von der Eigentümer-Schutzgemeinschaft der Ausschluss von Mietminderungen für die ersten drei Monate der Baumaßnahmen. Der Zeitraum sei zu kurz, so der Verband. Diese Regelung sollte darüber hinaus nicht nur für explizit energetische Modernisierungen gelten, sondern für alle weiteren Maßnahmen, die damit in Verbindung stehen.
Auch Axel Gedaschko, Vorsitzender der Bundesvereinigung Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft (BSI) sowie Präsident des GdW Bundesverbands, zeigt sich erleichtert: „Wir begrüßen den heute zugestellten Entwurf. Die für den Erfolg der energetischen Sanierung des Gebäudebestandes notwendige Veränderung der Position des Vermieters erfolgt mit Augenmaß und ohne zusätzliche finanzielle Belastungen der Mieter. Die Änderung des Mietrechts muss nun in einem schnellen Verfahren zum Abschluss gebracht werden, um die energetische Sanierung des Wohnungsbestandes nicht zu verzögern.“
Deutscher Mieterbund bestürzt
Der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, zeigt sich dem Gesetzentwurf gegenüber deutlich skeptischer: „Die Bundesregierung liefert Scheinlösungen für Scheinprobleme. Diesen Gesetzentwurf hat niemand gebraucht. Die aktuellen, meistdiskutierten und eigentlichen Hauptfragen im Mietrecht – zum Beispiel, wer die energetischen Modernisierungen eigentlich zahlen soll – bleiben unbeantwortet. Die geplanten Neuregelungen aus dem Bundesjustizministerium sind enttäuschend, überflüssig und ungerecht.“ Regelungen wie die für die Mietminderung bei energetischen Baumaßnahmen liefen auf Kosten der Mieter. „Damit schafft die Bundesregierung ein ‚Grundrecht für Verbraucher‘ teilweise ab. Egal, ob im Kaufrecht, Reiserecht oder bei Handwerkerverträgen – niemand muss 100 Prozent zahlen, wenn die Gegenleistung nicht 100-prozentig ist.“ Auch Punkte wie der Duldungszwang von Modernisierungsmaßnahmen und folgenden Mieterhöhungen oder die Härtefallprüfung erst nach den Maßnahmen würden auf dem Rücken der Mieter ausgetragen. „Hinter diesen geplanten Neuregelungen steht offensichtlich die Vorstellung der Bundesregierung, mit dem Abbau von Mieterrechten könnten Investitionen ausgelöst und energetische Modernisierungen vorangetrieben werden. Das aber ist schlicht falsch“, so Siebenkotten. „Stattdessen muss die Frage beantwortet werden, wer die Kosten der energetischen Modernisierungen tragen muss.“ In den Regelungen, die Mietnomaden bekämpfen sollen, sieht er ebenso keine endgültige Lösung, sondern nur die Konzentration auf Einzelfälle.
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